物业调研报告

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2025-07-09报告

短文网整理的物业调研报告(精选25篇),快来看看吧,希望对您有所帮助。

物业调研报告 篇1

随着物业管理法规的不断完善,业主、使用人法制观念的不断增强,管理部门监督管理力度不断加强,居住小区违法搭建情况得到了有效控制。但是在部分居住小区依然存在着擅自在天井、庭园、阳台等部位搭建违法建筑物和构筑物,擅自占用公共部位、损坏房屋承重结构等现象,特别是一些高档小区居民入住后,出现了比较严重的违法搭建情形,如有的业主、使用人擅自在房屋平台搭建阳光屋,甚至加层、改建、扩建、开挖地下室,不但严重破坏了小区的整体规划与和谐的环境,还影响了相邻业主、使用人的日常生活,引发了不少矛盾纠纷。

一、华阳地区居住物业装修存在的主要问题

近几年,随着房地产二、三级市场的活跃,高档商品房住宅中二次装修开始增多,由此各类违章行为和违章搭建时有发生,引起社会的重视,从房地办目前所掌握的情况分析,主要有以下几个特点:

(一)业主将原房屋从里到外彻底进行装修或改建,改变了原始设计风格,如外墙立面安装玻璃幕墙,将承重墙拆除后重新扩建,底层门厅、平台搭建成房间等等,违章面积在10~60M2不等。

(二)使用的装饰材料比较高级、新颖,凡装修过的房屋均超过原房屋设计标准,对小区环境影响相对较小,与周边房屋的格局能基本保持一致。

(三)相邻关系矛盾不特出,业主委员会一般也不直接干涉,只是对过分超出范围的违章建筑反响较大。

(四)由于业主身份比较特殊包括一部分系境外业主,物业公司较难直接进行劝阻,怕影响管理费的正常交付。

基于以上现状从物业公司反映:认为政府管理部门处罚力度不够,对违章户的处罚达不到威慑作用,另外迫于管理费拖欠,只能劝阻,无法阻止施工,否则发生冲突物业公司很被动。

然而作为搭建的业主却认为:由于房屋设计在使用上不尽合理,且已陈旧,所以当新购房业主入住或原业主二次装修时,往往请专业装潢设计单位对房屋重新按个性化进行室内布局,加之在经济上有支付能力,使上述违章行为时有发生,由于示范效应,对其他业主影响较大,有趋同倾向。

二、进一步加强物业装修网格化管理的建议

(一)各物业管理公司应当加强对住宅装修的指导和监督

1、加强规范装修行为的宣传和指导

物业管理公司应当依据《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》的规定和《前期物业管理服务合同》或《物业管理服务合同》、《住宅使用公约》或《业主公约》的约定,履行对业主装修住宅的管理职责,并制订《住宅装修须知》,配备相关的专业人员,加强对业主装修住宅的宣传、指导和监督。

指导物业管理公司将《住宅装修须知》在所管理的物业小区内一并公告。同时,把《住宅装修须知》送达物业管理区域内待装修的业主或使用人并签收。

2、加强住宅装修前的管理

要求物业管理公司在为业主或使用人办理入住手续时,必须告知《条例》中规定的不得损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌和违法搭建等住宅装修的禁止行为。禁止敲凿的部位以及不得擅自随意安置空调室外机和安装防盗设施等注意事项。

业主或使用人在装修住宅前,要求其将施工单位、施工期限、装修内容(包括住宅装修设计图、施工方案)等书面告知物业管理公司并为装修施工人员办理小区临时出入证等手续。

要求物业管理公司对业主或使用人提供的住宅装修设计图、施工方案中有违反住宅装修禁止行为的提出整改意见。

为加强对施工单位装修行为的管理,物业管理公司可与住宅装修施工单位签订《住宅装修管理协议》。

3、加强对住宅装修活动的日常巡视和监督

物业管理公司应当明确由专人负责对住宅装修活动的指导、监督和管理。当有业主或使用人已入住的,应当督促装修的业主、使用人或施工单位遵守施工作业时间,晚间18:00时至次日上午8:00时和节假日,不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。

物业管理公司对进入小区的施工人员和建筑材料及装修施工阶段涉及水、电、气和结构等隐蔽工程的,每天应当加强现场巡视和检查(包括节假日)并做好记录,发现违规现象,应当及时采取有效措施进行劝阻、制止并督促改正。

对损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违章搭建等违法装修行为且拒不整改的业主或使用人及住宅装修单位,物业管理公司应当及时告知业主委员会并报告相关行政管理部门依法处理。同时,物业管理公司应当责成违规装修的施工人员停止施工。

4、加强知法、守法和履约意识

物业管理公司应当督促业主或使用人遵守《条例》等相关规定、遵守《住宅使用公约》或《业主公约》的约定。

物业管理公司与住宅装修单位签订协议》的,应当督促其履行《协议》。在住宅装修施工完成后,物业管理公司应当及时收回小区临时出 入证。对造成房屋和设施设备损坏的,物业管理公司应当责成责任人及时进行修赔。

物业管理公司对住宅装修单位的`违约行为,可依据《协议》的约定,直接向人民法院提起民事诉讼。

在未成立业主委员会的住宅小区,业主或使用人违法装修经劝阻。制止无效的,房产开发商或相关业主或使用人可依据《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公约》的约定,直接向人民法院提起民事诉讼。

(二)业主委员会应当发挥自治管理作用

业主委员会应当经常检查物业管理公司的管理和服务状况,督促住宅装修的业主或使用人遵守有关的法规和约定,及时调解装修不当 引起的相邻纠纷,对业主或使用人违法行为进行劝阻、制止并督促其整改。

对业主或使用人违反《业主公约》劝阻无效的,经业主大会或业主代表大会通过,业主委员会可向人民法院提起民事诉讼。

(三)各区县房地局应当加强对违法装修的行政执法

区房地局不断完善行政执法工作程序。对物业管理公司不履行法定管理服务和义务等行为,应当根据《条例》和《规定》的相关规定责令其改正,并可处相应的罚款。对物业管理公司违反《条例》和《规定》情节严重的,区县房地局可作出降低资质等级的处罚,直至吊销资质证书。

区县房地局接到对业主或使用人违法装修的投诉,应当及时受理、立案并到现场调查、取证。核实,经核查属实的,根据《条例》的相关规定,责令其限期改正,可并处相应的罚款。

物业调研报告 篇2

为了使“加强小区物业管理”主席协商会议更加富有成效,市政协文教卫体委组织部分委员组成调研组,在傅绍平副主席带领下,调研视察了市城区住宅小区,组织召开了座谈会,对我市小区物业管理中存在的突出问题进行了认真分析思考,并借鉴了外地好的做法,形成了这份调研报告,供主席会议协商参考。

一、发展现状

近年来,市政府高度重视物业管理工作,把物业管理作为加强社会管理、建设完美社区、提高市民生活质量、维护社会和谐稳定的一项重要的民生工程来抓,有效改善了市民的居住环境,提升了城市品位和市民生活品质。

1.健全了物业管理规范制度体系。20xx年以来,市政府根据全市物业管理行业发展情况,先后制定出台了一系列规范性文件,涉及前期物业管理、物业服务收费、物业保修金、物业维修资金管理等主要领域,形成了相对完整、较为完善的政策管理体系,极大地推动了相关工作的顺利开展。

2.强化了对物业主体的培育和监管。培育和引导本地企业做大做强。20xx年常德福吉物业公司晋升为一级资质,实现了本地一级资质物业服务企业零的突破。加强对市场主体的监管。依法实行市场准入制度;建立了资质年度考核制度和物业服务企业信用动态管理档案,并且加强了信用评价成果的运用。

3.提高了服务水平拓展了服务领域。引进保利、金碧、万达等一批国内优秀物业服务企业驻常服务,传播先进的物业管理理念。通过专题培训、专家讲座、开展竞赛、外出考察等多种方式提高本土物业企业业务素质和服务水平。引导和拓展物业管理的服务项目从过去简单的保安、保洁、维修等基本内容,发展到目前的家政服务、代收代缴、车辆管理、特约服务等方方面面。

4.加强了对物业管理硬件设施投入把关。制定了物业管理用房、业主公共活动用房等物业管理硬件设施的建设标准,物业管理用房面积按小区总建筑面积的3‰-5‰配建,最低不得少于50㎡;业主公共活动用房按照3‰-5‰配建,最低不得少于100㎡。并将物业管理硬件设施的建设标准纳入了全市房屋建设技术规范。

二、主要问题

虽然我市小区物业管理取得了长足发展,但也暴露出不少问题,与党委政府的要求、与社会和人民群众的期待还有一定的差距。

1.车辆停放无序。由于前期建设车位配套比例较低,加上近年来我市私家车保有量的迅速增加,小区内有限的停车位(库)已无法满足业主车辆的停放需求,致使小区内大量车辆无处停放,部分小区停车犹如见缝插针“抢车位”,挤占人行道、绿化带已成常态,占用消防通道、堵路堵门也时有发生,造成小区内交通堵塞,进而引发各类纠纷。市城区金色晓岛小区就出现过因为他人的车辆停放在车库门口,车库业主家小孩半夜生病需要急诊时而无法开车,一气之下怒砸堵库之车的案例。

2.违法建设不止。部分小区存在严重的乱搭乱建现象,如有的一楼居民占用公共空间圈建小院、在阳台周围搭棚、破墙开店;有的顶楼搭建阁楼;有的违规搭设外置防盗网,影响城市整体美观;有的高档别墅小区甚至出现业主大兴土木推倒重建;还有的业主私自改变房屋的居住功能,租与他人开饭店、茶馆,开公司、做仓库,严重影响周边业主的日常生活。上述情况多是因没有及时制止而其它业主跟风效仿,导致不少小区乱搭乱建现象禁而不止、愈演愈烈。

3.物业费用难收。目前市城区物业企业中有相当部分企业实际处于亏损状态,除了规模因素外,物业服务收费标准偏低、物业费收缴率不高也是重要原因。目前多层住宅为0.5-0.8元/平米,高层住宅为1.0-1.5元/平米,部分小区收费标准还维持在10年前的水平。据武陵区调查表明,20xx年小区业主欠费额度平均达25%,个别小区高达45%以上,而物业企业能够承受呆账的临界点大致在10%。不少业主常以房屋质量差、服务不满意等各种理由拒交物业费。不断降低的收费额度导致物业服务质量下降形成了恶性循环。例如水岸名苑物业费收缴率不到70%,该小区已修建10余年,房屋维修资金收缴不到位,业主因屋顶漏水、水管破裂、停车紧张等原因拒交物业费。

4.各类乱象频发。小区物业服务涉及业主、开发商、物业公司、政府职能部门等多个主体,一旦其中任何环节出现问题,都会导致小区内乱象频发,影响社会安定与和谐。如鸿升别墅南区部分业主以多种理由拒交物业费先后导致多家物业公司运转不畅而退出小区,小区内垃圾成堆,业主苦不堪言;芙蓉盛世小区因物业公司与业主就停车服务收费项目沟通不及时,导致发生业主冲撞停车道闸,损坏公共财物事件;金色晓岛和公园世家小区出现物业公司人员制止业主搭建阳光房而被殴打事件;荷塘月色小区业主为争夺业委会主任一职大打出手致伤住院。

5.行政执法缺位。政府有关职能部门管理缺位,导致物业管理区域呈现“孤岛”现象。物业管理涉及的政府职能部门众多,部门行政执法没有延伸到物业管理区域内,如公安部门过多依赖物业公司并没有执法权限的保安维护小区治安;城管、规划部门对小区内乱搭乱建现象处理不及时甚至不处理,物业服务企业又无力制止;消防部门对小区车辆占用消防通道没有明确的处理办法。

6.公共服务缺失。敞开式小区大多没有明确服务主体,基本上依赖社区提供的基本服务,而社区因为人力和资金的原因无法保障,部分敞开式小区因服务主体不明确,卫生、治安、交通等服务项目长期处于无序状态。许多政府投入大量资金改造的小区存在乱象反弹的隐患。如西苑新村政府投资900多万元对小区道路、下水道等基础设施进行了大规模改造,但至今没有专业化或自治组织物业服务进入,仅靠一位老人清扫卫生,乱搭违建、脏乱现象随时有反弹的可能。

三、原因分析

我市的物业管理存在的这些问题在全国来说有其共性的一面,也有其特殊性,应认真分析,科学应对,其主要原因:

1.对物业管理认识有差距,重视不够。现阶段物业管理与人们的期待还有较大的差距,主要还是对物业管理的认识不够到位,尤其是区县(市)、街道、社区对物业管理缺乏系统研究和深入思考,没有作为全局工作来考虑,宣传和引导力度不够,导致物业管理的社会地位一直未能得到凸显。同时,近几年我市着力开展的完美社区建设和网格化管理工作与物业管理关联性研究不够,结合不紧。没有将物业管理纳入现代服务业范畴,物业企业无法享受在税收、财政等方面的优惠和扶持政策,政府对物业管理的政策支持不明显。

2.物业服务企业行为不规范,服务水平较低。物业企业内部管理水平不高,部分企业内部管理制度不健全,管理流程不科学,没有或很少有内部考核和奖惩机制。个别企业在业主拖欠物业费、企业运营面临困难的情况下,为降低成本,便开始减员减薪,搞卫生的是“奶奶级”,当保安的是“爷爷级”员工,降低物业服务标准,导致业主拒交物业服务费现象的加剧,形成恶性循环。物业行业专业人才匮乏,大部分物业企业缺乏具有专业素养和综合素质的人才,从业人员的服务意识和管理经验不足,与业主日益多样化的居住需求存在很大差距。

3.部分业主素质不高,业主自治机构作用发挥不够。业主的物管意识普遍淡薄。一是难以组织成立业主大会和选举产生业主委员会。目前,我市仅有27%的小区成立业主委员会,而且有相当部分名存实亡无法正常开展工作。二是业主自治机构运作欠规范,基层纠纷处理机制效率不高。业主委员会委员准入门槛低,素质参差不齐,加之业主委员会不具备法人资格,街道、社区对其缺乏有效的监管和处罚,导致其运作不规范,有的甚至成为个别业主谋取私利的媒介。三是业主缺乏共同家园意识。不爱护共用财物、不讲卫生、不遵守公共秩序等现象较为普遍,个别业主甚至恶意拒交物业服务费,给物业管理带来阻力。

4.物业管理设施基础差,硬件建设跟不上。一方面由于部分房地产开发商受利益驱使,提高容积率、改变建筑物用途、偷工减料降低房屋质量、电梯以次充好、不按照合同约定标准随意更改环境及相关配套设施,没有配备或者没有配足物业用房与相关设施设备。另一方面部分老旧小区和政府投资的廉租房、公租房,由于规划、住建等部门在规划设计把关时没有要求预留物业管理用房和业主公共活动用房,导致不具备实施物业管理的硬件条件。

四、几点建议

调查组认为,小区物业系列问题不解决好,会留下诸多后遗症。首先是小区停车、治安等问题会扩散到社会,或侵占公共空间或引起社会不稳定,增加社会管理难度;其次是由于部分物业服务企业的退出会不断增加政府公共服务投入,街道、社区等基层组织将不堪重负;第三是直接导致部分市民生活质量下降。因此,应引起足够重视。

1.强化措施,加大对物业管理工作的支持力度。建议尽快出台《常德市物业管理条例》地方性法规,从法制层面保障其发展。将物业管理工作纳入各级党委、政府议事日程,并作为年度绩效评估考核内容。将物业管理纳入完美社区网格化管理范畴,加强区县、街道、社区物业管理机构的.人员配备和队伍建设,健全基层物业服务与纠纷处理机制。各级财政要保障各级物业管理机构的工作经费。设立物业管理专项基金,主要用于推广物业行业的创新、增值服务,对服务优质、社会反映良好的物业服务企业给予适当奖励,积极引导社会化、专业化的物业服务企业进驻老旧小区进行服务,对老旧小区实施物业管理作出良好成绩的给予适当奖励,对于明显亏损的企业给予适当补贴。

2.明确职责,构建完善的联动管理体系。充分发挥各职能部门的作用,推动行政执法向小区院内延伸。发挥房管部门作为全市物业管理行业主管部门在制定政策和行业标准及统筹协调与督导指导方面的作用,进一步明确规划、城管、住建、公安、质监、消防、物价等部门在小区物业管理工作中的职责,形成责任明确、分工协作的工作机制,并将他们的投诉电话公示在各小区醒目位置,便于及时受理业主投诉。同时发挥区县(市)政府(管委会),尤其是街道办事处和社区的作用,把“安全、洁净、方便、和谐、快乐”的完美社区建设目标延伸至小区内,使小区成为完美社区建设的重要内容。帮助建立业主委员会,选择物业服务模式,协调各方搞好小区的监督、管理和服务。

3.分类指导,探索建立多样性的物业服务模式。对新建和老旧小区,封闭式和敞开式小区进行分类指导,选择合适的服务模式。重点探索针对敞开式老旧小区的物业管理模式,规模较大的小区,可采取聘用物业服务企业进行管理,规模较小的小区,可采取“统一打包”方式选聘物业服务企业进行管理。推广紫桥小区物业管理模式,鼓励街道或社区成立物业服务中心(登记注册)进行管理或物业管理委员会进行自治,专项负责辖区内无法实行专业化物业管理的小区。研究针对保障房小区和农民安置公寓区物业管理的措施,做到服务不留死角。

4.创新管理,提升物业企业服务水平。推动物业服务企业整合、改制、兼并和重组,培育一批具有较强竞争力、较大规模的物业服务企业,进一步支持本地物业服务企业做大做强,树立行业标杆。鼓励物业服务企业建立新型社区商业服务模式,延伸服务链条,不断满足潜在的市场需求,提升服务能力,实现物业服务升级转型。及时化解物业服务企业发展中的问题和矛盾,推动我市物业服务水平快速提升。加快建设监督体系,大力培育业委会,提高业委会组建率、专业性和公信力,让业主直接参与对物业服务的监督和合作,形成由政府牵头、相关部门和业主共同参与的新格局。

5.倡导诚信,增强物业主体的自觉意识。正面引导与惩戒并举。一方面加强对《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的宣传。通过各类媒体、小区宣传栏等加大宣传力度,增强开发企业、物业服务企业和广大业主等物业主体各方的责任和自觉意识。强化示范带头,通过广大党员干部的模范带头作用去影响广大业主,增进业主对物业管理的认知和理解,提高市民对物业服务的认同感,提高物业服务人员的社会地位和职业自豪感,营造有利于物业管理的良好社会氛围。另一方面建立诚信管理制度,建立物业主体各方的诚信档案,对不守诚信的企业法人和业主进行失信惩戒,是党员干部和公职人员的还要进行问责。

6.突破难点,推动小区物业管理全面提升。以拆除小区违法建筑和老旧院落改造为突破口,对违法建筑进行梳理,确定牵头单位,明确分批整治目标,开展联合整治行动。对老旧小区采取以奖代补方式,落实市中心城区两级财政配套资金,对我市城区老旧院落和敞开式老旧小区分期分批进行改造。按照总体规划、综合整治、分类改造、一院一策的原则,对老旧院落安防设施完善、路面平整处理、停车位(线)划定、垃圾装运处置、环境整治、管理用房配置、水电“一户一表”工程、雨污分流、管线序化等功能性专项改造,确保整体工作真正惠及民生。注重宣传发动,激发广大群众参与拆违和院落改造的热情。

物业调研报告 篇3

物业管理是今年镇经济工作会议确定的三个突破之一。物业管理是一个成长的过程,也是迎接挑战、自我加压、探索新课题的过程。

一、目前我镇物业管理试点工作开展情况

上半年,镇城管办在七个城区社区各选一处居民小区做为物业管理试点,打破社区原有的小区负责制的管理模式,重点在脏乱差的无人管小区开展物业管理。上半年工作重点是选定试点,解决遗留问题,成立业主委员会。城市七个社区的.试点具体情况为:

社区:社区选择三星花园小区做为试点。三星花园位于东城区闫家坝地段,共有居民近一百户。该小区前期开发遗留问题很多,围墙未建好,没有物业管理用房,长期无人管,垃圾成堆,草坪损毁,很多业主对在此居住失去了信心,打算卖掉房子。对于物业管理,多数人拥护,但缺乏信心。经过初步测算,要在该小区建立物业管理,尚需七万元解决遗留问题。社区在小区召开了业主委员会筹备会,向各家各户发放了物业管理倡议书,征求有关意见。下一步准备成立业主委员会。

二、社区:

社区去年最先推行物业管理,并成功地在粮食局小区成立了业主委员会,建立了业主规约,协助小区实行了物业自治管理。今年,社区将综合批发城作为物业管理重点整治单位。综合批发城有业主近三百户,建成十多年来,没有物业管理,遗留问题多,一直是县城城市管理、卫生创建的死角难点。经走访,综合批发城要实施物业管理需解决四大遗留问题:清掏化粪池、拆除消防通道上的违章建筑、恢复大门及门岗、提供物业管理用房,总测算费用近五十万元。经过半年多的协调,目前成立了小区业主委员会,简单疏通了下水道,基本拆除了消防通道上的违章建筑,向开发商争取了两间门面作为物业管理用房,已由致远物业公司拿出了初步管理方案,并正在协商解决大门及门岗的问题。7月30日晚,镇政府组织在综合批发城小区召开全体业主会议,正式宣布小区管理移交县致远物业管理公司,该小区走上规范化管理轨道。

三、观山社区:

试点一:xx公司宿舍区。因xx公司(原一建公司)改制时已将其宿舍区(建筑公寓)移交社区,并和镇政府签定协议,不再承担建筑公寓内的卫生创建等任务,请求取消建筑公寓做为其创建包干责任区。建筑公寓有居民六十多户,以前社区在小区内实施过物业管理,后因少数业主私搭乱建而中止,成为无人管小区,后来小区卫生包干到xx公司,但缺乏长效管理。现在社区已召集业主代表开会,下发选票,筹备成立业主委员会,下一步再确定物业管理方案。

试点二:原天鹅宾馆院落。此事由农办牵头,镇城管办协助,在现场走访了业主。针对院内的环境问题,我镇拿出了初步改造方案。因院内主体繁多,改造资金庞大,我们已向县政府反映,准备召开相关责任主体的协调会,解决环境问题后再议物业管理事宜。

四、老西门社区:

老西门社区做为老城区,无人管小区最多,县长热线投诉最多,创建任务最难,实施物业管理的难度也最大。社区先后在百货庭院、电影庭院、土产庭院、酱园厂庭院、商业新村、桥头花园等地开会走访,征求业主意见,了解物业管理现状,最终确定在电影庭院、酱园厂庭院和土产庭院实施物业管理。目前准备筹集资金解决电影庭院的物业管理用房和大门的问题。

五、渫阳社区:

试点一:农资大市场。

农资大市场一期工程建成多年,二期工程尚未售完。建成以来市场物业一直由市管中心(宏天物业)管理,但建设方和业主对物业管理强烈不满,准备重新聘用物业服务企业。经社区推荐,建设方多方了解后,拟定由致远物业公司接管。从五月份开始,致远物业开始走访业主,制定了初步管理方案,得到了建设方的认可。八月份,县房管局准备采取邀标的方式,重新聘用物业公司。

试点二:旺佳园。

旺佳园共有业主75户,一部分是原劳动服务公司职工,另一部分是新开发楼房入住户。由于新迁户入住前交纳了两年物业管理费,两年期满后,物业公司退出,现在小区没有物业管理,而且由于以前管理不规范,公共部分占用严重,业主强烈要求实施物业管理。目前,社区已在小区内召开了业主委员会筹备小组会议,张贴了有关宣传法规,投票选举了业主委员会,下一步准备拟定物业管理方案并召开业主大会。

物业调研报告 篇4

随着城市的发展、经济水平的提高、本地公司的发展、外地和外企公司的进入,济南办公物业市场有了多元化的发展。与住宅产品相同,办公物业也讲究供需之间的结构平衡,产品升级换代,随着需求的不断变化,商住混迹、新商住、酒店式公寓,高端写字楼,演绎了一部生动的产品换代故事。

产品的规划设计、建筑风格的选择、智能化的配置、户型面积的配比、商务功能的取舍,与经济发展水平、城市的对外程度、开发商的开发理念、客户的需求、项目所处的区域等都有着莫大关系。

一、办公楼物业档次划分标准的研究

就我国的办公楼市场而言,一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分:顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符,甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准,是房地产业内的一种习惯称谓。

在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外,还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素,具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定:

1、顶级物业(国际写字楼)

(1)楼宇品质:建筑物的物理状况和品质均是一流,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;建筑物具有灵活的平面布局和高使用率,达到70%的使用率;楼层面积大,大堂和走道宽敞,从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。

①装饰标准:外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙,采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料;有宽敞的大理石大堂和走廊;公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯,墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆,应有吊顶,电梯间应为不锈钢、大理石;卫生间安置进口名牌洁具,如科马、科勒、美标、T0T0等等。

②配套设施:应有配套商务、生活设施,如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等,专用地上、地下停车场,停车位充足,满足日常生活的商店,适合商务会餐的饭店,宾馆,午间放松或娱乐设施,其它如公园、运动设施和图书馆。

③电梯系统:良好的电梯系统,电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。

④设备标准:应有名牌中央空调,中央空调系统高效;有楼宇自控;有安全报警;有综合布线。

(2)建筑规模:超过50000平方米。

(3)客户进驻:国外知名公司的租户组合;知名的跨国、国内外大公司、财团。

(4)物业服务:由经验丰富且一流的知名品牌公司管理,配备实用的计算机物业管理软件,实现办公物业管理计算机化,建立办公管理信息系统,并办公物业各系统实现连通和统一的管理,24小时的维护维修及保安服务。

(5)交通便利:位于重要地段,极佳的可接近性,临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。

(6)所属区位:位于主要商务区的核心区。

(7)智能化:3A~5A

(8)开发商的背景:经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性,并且具有大规模房地产投资的丰富经验,这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、韩国,或者有海外经营成功经验的优质国有企业。

2、高档物业(甲级写字楼)

(1)楼宇品质:建筑物的物理状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。

①装饰标准:外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料;有大堂,大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等,墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料,应有吊顶,柱应包大理石、不锈钢等材料;公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯,墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等),应有吊顶,电梯间应有不锈钢、大理石或木门套;卫生间安置进口名牌洁具,如科马、科勒、美标、TOT0等等。

②配套设施:应有配套商务、生活设施,如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等,专用地上、地下停车场,停车位充足。

③设备标准:应有名牌中央空调;有楼宇自控;有安全报警;有综合布线。

(2)建筑规模:1—5万平米。

(3)客户进驻:有知名的国内外大公司,客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。

(4)物业服务:由经验丰富的知名公司管理,完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。

(5)交通便利:有多种交通工具直达。

(6)所属区位:位于主要商务区或副都心区。

(7)智能化:3A及3A以上。

3、中档物业(乙级写字楼)

(1)楼宇品质:建筑物的物理状况良好,建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求;但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响),有自然磨损存在,收益能力低于新落成的同类建筑物。

①装饰标准:外立面采用面砖或瓷砖;有大堂,大堂地面为地砖,墙面为瓷砖或高级漆,有吊顶;公共部分的地面为地砖或铺中档地毯,墙面刷白;卫生间采用合资或国产中高档洁具等。

②配套设施:有专用地上、地下停车场。

③设备标准:中央空调系统;无楼宇自控;有安全报警;无综合布线。

(2)建筑规模:无限制。

(3)客户进驻:客户多为国内的中小公司,从事销售代理、产品研发。

(4)物业服务:有物业公司服务。

(5)交通便利:有交通线路到达,交通较方便。

(6)所属区位:副都心或较好的城区位置。

4、低档物业(丙级写字楼)

(1)楼宇品质:物业已使用的年限较长,建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求;建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧,但仍能满足较低收入承租人的需求。

①装饰标准:外立面采用涂料;无大堂;公共部分的地面为普通地砖或水磨石;卫生间采用普通国产洁具。

②配套设施:无。

③设备标准:分体空调;无楼宇自控;无安全报警;无综合布线。

(2)规模:无限制。

(3)客户进驻:客户基本是小型私企,从事简单的销售业务。

(4)物业服务:可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。

(5)交通便利:有交通线路到达。

(6)所属区位:一般城区位置。

二、济南市商务楼的产品研究

1、三箭银苑银座数码广场银座索菲特明珠国际商务港

分析:

外立面的材料和风格分为两种类型,一种是开发相对较早的项目如银座索菲特,多以厚重的干挂石材和窗户为主,颜色较深,体现了厚重、大气的特点;另外一种是开发较晚,借鉴了发达地区的风格,采用玻璃幕或者点式玻璃幕为主,配以铝塑板、部分石材,如银座数码广场、三箭银苑等,紧随时代步伐,颜色浅而亮,线条简洁、流畅,体现了现代、简洁、明快时代气息。

2.体量、容积率和层数分析

分析:

(1)90年代立项的办公物业分两类,一类为酒店设计,面积最小在50平方米左右,使用率一般在60%,最高为银座索菲特65%,最低为明珠55%。这些物业基本上无法自由分割,户型固定。另一类为纯写字楼设计,如金龙大厦,可自由风格,但得房率也仅为60%。

(2)20xx年后开发的办公物业在产品上呈现出两种变化:一是可自由分割,二是得房率基本上都提高到70%以上,多数在75%左右。

(3)纯写字楼户型可自由分割,灵活组合,最小面积在60平米左右,最大户型可单层购买,达到20xx多平米;主力户型在100和200平米两个节点附近。而商住楼户型延续了住宅的户型设计原则,户型固定,不能自由组合,面积在100-300平米之间不等;高档商住楼户型面积偏大在150-300平米之间,中低档商住楼面积偏小在100-200平米之间。

(4)使用率在60%--80%之间,商住楼的使用率略高于纯写字楼;档次越高的商务楼的使用率越低。同档次的纯写字楼比商住楼的使用率低,一是商住楼内部的洗手间算作了使用面积,而纯写字楼则算作了公摊面积;二是纯写字楼的商务配套比商住楼的配套完善,增加了公摊面积。

(5)层高3.3米左右。户式中央空调的办公物业比中央空调的净高相对高一些,中央空调一般有0.6—0.7米的管线层高度,所以净高需要扣除管线层高度和楼板厚度。原纯办公物业的层高在2.8米左右,非常压抑。随着对办公空间要求提高,层高随之提升,目前层高基本在3.3米以上,净高在2.6米以上。

3.装修标准分析

分析:

(1)外立面:由于玻璃幕的极其符合办公的的氛围,而且彰显档次,所以随着时代的发展,在济南商务楼市场上,20xx年以后开发的物业比20xx年前开发的物业更广泛得运用玻璃幕墙。外立面的材料主要以不同色系玻璃幕为主,同时配以部分石材或者铝扣板;中低档商务楼以铝扣板为主,或者是高档瓷砖。为了能够获得良好的市场形象,中低档商务楼的外立面开始趋向玻璃幕发展。

(2)内部装修以精装修为主。中低档物业以精装修为主,高档商务楼以简装修为主。在商务楼市场并不是非常景气的市场状况下,以精装修提升项目的性价比。

4.大堂、公共部分装修标准

分析:

(1)大堂作为体现项目脸面的重要部分,装修都非常气派。高度在4米以上,或者挑空达8米以上,面积100平米以上,一般采用花岗岩或者其他石材做地面,墙面用石材或者高级乳胶漆,吊顶相对简单一般用乳胶漆,同时作简单吊顶处理。

(2)洗手间地面采用瓷砖较多,墙面一半用瓷砖一半用乳胶漆,石膏板吊顶;另外配有中高档卫生洁具。走廊地面瓷砖或和局部石材,墙面乳胶漆,吊顶石膏板。

5.电梯、空调、宽带和电话分析

分析:

(1)电梯:电梯作为一个衡量写字楼档次重要指标,电梯的数量、品牌、速度对客户的购买意愿产生重要的影响。目前电梯主要以国外进口品牌为主,常见的有LG、OTIS、三菱等。其中齐鲁商会大厦、特区数码港、三庆汇文轩每部电梯的服务面积较小,在5000平米以下;而三箭银苑、银座数码广场、明珠国际商务港、东环国际广场高档商务楼的服务面积较大,都在120xx平米以上。

(2)空调系统:纯写字楼以中央空调为主,商住楼以分户式中央空调为主;空调品牌以国外品牌为主,像美国约克、麦克维尔、日本三菱等。

(3)宽带:宽带服务商有电信、网通、铁通和百灵,其中以电信和网通为主。铁通后来居上,抢占了济南部分市场。

(4)电话:固定电话的服务商以电信、网通、铁通为主,电信仍是主流。

6.智能化、车位、配套分析

分析:

(1)智能化:智能化就是所谓的5A标准,楼宇自动化BA、办公自用化OA、通讯自动化CA、消防自动化FA、保安自动化SA。虽然众多楼盘都在宣传已达到国际化的5A标准,但是实际情况中并没有达到宣传中的标准。但基本上可以看出,档次定位越高,其智能化体系越复杂,设备选用也越讲究品牌。值得说明的是:由于智能化体系比较复杂,同时与买家的实际生活联系并不紧密,因此大多数买家并不了解智能化,对其内涵非常模糊。

(2)配套:高档商务楼的商务配套比较齐全和完善,像银行、商务中心,票务中心、酒吧、西餐厅、多功能厅、会议室等会涵盖若干项;同时高档商务楼一般都在市中心,可以与周边的区域配套融合,为我所用;而中低档写字楼的配套相对较少,以基本的餐厅、商务中心最为常见。

(3)车位情况:车位是消费者最关心的问题之一,由于前期商务楼车位数量少,导致客户在工作中极大不便,车位比例的高低成为了衡量写字楼的重要标准。从目前市场上看,原商务楼的车位都达不到1:1的要求,而新建商务楼基本上按照1:1的标准去规划。

三、济南办公物业产品总结分析

(一)项目缺乏个性化和特色化策划研究

与商品住宅开发市场层出不穷的创新行为相比,写字楼市场过去从产品到营销一直是处于低调保守的“不作为状态”,但这种状况在近一两年的已有所改变,商务酒店、酒店式公寓等产品在市场上走俏,这也标志着写字楼产品类型结构的进一步丰富。

竞争的'加剧导致写字楼市场的进一步细分化和差异化,高档写字楼强烈的市场需求也呼唤创新意识在高档写字楼市场的出现。然而现实情况并非如此,好的地段加上奢华的室内外装修仍是现今高档写字楼仅有的可以炫耀的立足之本,尤其是地段被推崇为高档写字楼成功的万能金钥匙。导致许多项目在产品形象互相雷同,品质的提升速度慢,缺乏个性化和特色化。

(二)高档写字楼开发中缺乏足够的配套支撑

高档写字楼之间的竞争已经从单纯比造价、比高度向比配套、比服务比管理方面倾斜。其中配套设施的完善与否日益重要,这里所说的配套不仅仅是常规意义上的市政、交通、通讯设施等,而是更广泛范围的涵盖多种不同功能要求城市空间的建筑综合体。

而目前高档写字楼由于单宗项目的规模限制,难以作到配套完善,而且互相之间各自为政,资源无法共享,导致单宗项目的配套不完善。

对各种配套设施的配备要在规划及建筑设计的初始阶段即应有全盘的考虑。以建筑综合体的综合优势凸显项目的高档品质。这类建筑综合体通常是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文化娱乐等城市生活空间三项以上根据自身特点进行合理组合,并在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。

(三)建筑外观设计,特别是建筑室内设计品位较低

高档办公写字楼因为其规模大、体量大以及使用功能的重要性往往会成为一个城市的重要标志性建筑。因而它的建筑外观设计将直接影响城市的环境景观质量;而目前的写字楼外观建筑设计状况可谓参差不齐。很多项目的设计仍然重复前几年的欣赏水平。

作为高档办公楼,其室内空间效果和室内装修的设计也难以达到高档次现代化办公楼的水准,很多办公楼花了巨资,但并未体现出一个高档办公建筑所应有的国际化、高科技化、生态化和以人为本的设计风格和典雅格调。

(四)智能化系统浮于表面,多为炒作

完善的智能化系统是高档写字楼不可或缺的重要组成部分,由于国际上并无统一的建筑智能化标准,在其发展进程中出现了不同的分支和流派,美国强调提高办公效率,欧洲则更重视对生态环境的保护,但最终的都是以人为本,为人服务。

许多高档写字楼都号称是智能建筑达到了5A标准,把5A理解为智能化的全部,实际上5A只是对建筑自动化控制在几个方面的一种描述,要达到5A有各种各样的解决方案,每一项内又有不同程度的自动化标准,因此衡量建筑是否智能化,不仅仅是看达没达到5A,而是能否创造一种更安全、舒适、高效、生态环保的办公环境,国内高档写字楼的智能化往往浮于表面,仅仅是将其作为一项可以炒作的硬件配置,对其实际运行结果并不重视。

随着经济的发展写字楼将会有强大的市场需求,如何在开发及设计环节切实提升其内在品质,增加其技术含量,并做到生态、环保、节能,取得经济效益和社会效益的双赢,是关乎高档写字楼这种建筑产品具有持久生命力的决定因素。因此主题化、个性化、配套化、生态化、人性化是高档写字楼的必然发展趋势。

物业调研报告 篇5

为了使“加强小区物业管理”主席协商会议更加富有成效,市政协文教卫体委组织部分委员组成调研组,在傅绍平副主席带领下,调研视察了市城区住宅小区,组织召开了座谈会,对我市小区物业管理中存在的突出问题进行了认真分析思考,并借鉴了外地好的做法,形成了这份调研报告,供主席会议协商参考。

一、发展现状

近年来,市政府高度重视物业管理工作,把物业管理作为加强社会管理、建设完美社区、提高市民生活质量、维护社会和谐稳定的一项重要的民生工程来抓,有效改善了市民的居住环境,提升了城市品位和市民生活品质。

1、健全了物业管理规范制度体系。20xx年以来,市政府根据全市物业管理行业发展情况,先后制定出台了一系列规范性文件,涉及前期物业管理、物业服务收费、物业保修金、物业维修资金管理等主要领域,形成了相对完整、较为完善的政策管理体系,极大地推动了相关工作的顺利开展。

2、强化了对物业主体的培育和监管。培育和引导本地企业做大做强。20xx年常德福吉物业公司晋升为一级资质,实现了本地一级资质物业服务企业零的突破。加强对市场主体的监管。依法实行市场准入制度;建立了资质年度考核制度和物业服务企业信用动态管理档案,并且加强了信用评价成果的运用。

3、提高了服务水平拓展了服务领域。引进保利、金碧、万达等一批国内优秀物业服务企业驻常服务,传播先进的物业管理理念。通过专题培训、专家讲座、开展竞赛、外出考察等多种方式提高本土物业企业业务素质和服务水平。引导和拓展物业管理的服务项目从过去简单的保安、保洁、维修等基本内容,发展到目前的家政服务、代收代缴、车辆管理、特约服务等方方面面。

4、加强了对物业管理硬件设施投入把关。制定了物业管理用房、业主公共活动用房等物业管理硬件设施的建设标准,物业管理用房面积按小区总建筑面积的3%—5%配建,最低不得少于500;业主公共活动用房按照3%—5%配建,最低不得少于1000。并将物业管理硬件设施的建设标准纳入了全市房屋建设技术规范。

二、主要问题

虽然我市小区物业管理取得了长足发展,但也暴露出不少问题,与党委政府的要求、与社会和人民群众的期待还有一定的差距。

1、车辆停放无序。

由于前期建设车位配套比例较低,加上近年来我市私家车保有量的迅速增加,小区内有限的停车位(库)已无法满足业主车辆的停放需求,致使小区内大量车辆无处停放,部分小区停车犹如见缝插针“抢车位”,挤占人行道、绿化带已成常态,占用消防通道、堵路堵门也时有发生,造成小区内交通堵塞,进而引发各类纠纷。市城区金色晓岛小区就出现过因为他人的车辆停放在车库门口,车库业主家小孩半夜生病需要急诊时而无法开车,一气之下怒砸堵库之车的案例。

2、违法建设不止。

部分小区存在严重的乱搭乱建现象,如有的一楼居民占用公共空间圈建小院、在阳台周围搭棚、破墙开店;有的顶楼搭建阁楼;有的违规搭设外置防盗网,影响城市整体美观;有的高档别墅小区甚至出现业主大兴土木推倒重建;还有的业主私自改变房屋的居住功能,租与他人开饭店、茶馆,开公司、做仓库,严重影响周边业主的日常生活。上述情况多是因没有及时制止而其它业主跟风效仿,导致不少小区乱搭乱建现象禁而不止、愈演愈烈。

3、物业费用难收。

目前市城区物业企业中有相当部分企业实际处于亏损状态,除了规模因素外,物业服务收费标准偏低、物业费收缴率不高也是重要原因。目前多层住宅为0.5—0.8元/平米,高层住宅为1.0—1.5元/平米,部分小区收费标准还维持在10年前的水平。据武陵区调查表明,20xx年小区业主欠费额度平均达25%,个别小区高达45%以上,而物业企业能够承受呆账的临界点大致在10%。不少业主常以房屋质量差、服务不满意等各种理由拒交物业费。不断降低的收费额度导致物业服务质量下降形成了恶性循环。例如水岸名苑物业费收缴率不到70%,该小区已修建10余年,房屋维修资金收缴不到位,业主因屋顶漏水、水管破裂、停车紧张等原因拒交物业费。

4、各类乱象频发。

小区物业服务涉及业主、开发商、物业公司、政府职能部门等多个主体,一旦其中任何环节出现问题,都会导致小区内乱象频发,影响社会安定与和谐。如鸿升别墅南区部分业主以多种理由拒交物业费先后导致多家物业公司运转不畅而退出小区,小区内垃圾成堆,业主苦不堪言;芙蓉盛世小区因物业公司与业主就停车服务收费项目沟通不及时,导致发生业主冲撞停车道闸,损坏公共财物事件;金色晓岛和公园世家小区出现物业公司人员制止业主搭建阳光房而被殴打事件;荷塘月色小区业主为争夺业委会主任一职大打出手致伤住院。

5、行政执法缺位。

政府有关职能部门管理缺位,导致物业管理区域呈现“孤岛”现象。物业管理涉及的政府职能部门众多,部门行政执法没有延伸到物业管理区域内,如公安部门过多依赖物业公司并没有执法权限的保安维护小区治安;城管、规划部门对小区内乱搭乱建现象处理不及时甚至不处理,物业服务企业又无力制止;消防部门对小区车辆占用消防通道没有明确的处理办法。

6、公共服务缺失。

敞开式小区大多没有明确服务主体,基本上依赖社区提供的基本服务,而社区因为人力和资金的原因无法保障,部分敞开式小区因服务主体不明确,卫生、治安、交通等服务项目长期处于无序状态。许多政府投入大量资金改造的小区存在乱象反弹的隐患。如西苑新村政府投资900多万元对小区道路、下水道等基础设施进行了大规模改造,但至今没有专业化或自治组织物业服务进入,仅靠一位老人清扫卫生,乱搭违建、脏乱现象随时有反弹的可能。

三、原因分析

我市的物业管理存在的这些问题在全国来说有其共性的一面,也有其特殊性,应认真分析,科学应对,其主要原因:

1、对物业管理认识有差距,重视不够。现阶段物业管理与人们的期待还有较大的差距,主要还是对物业管理的认识不够到位,尤其是区县(市)、街道、社区对物业管理缺乏系统研究和深入思考,没有作为全局工作来考虑,宣传和引导力度不够,导致物业管理的社会地位一直未能得到凸显。同时,近几年我市着力开展的完美社区建设和网格化管理工作与物业管理关联性研究不够,结合不紧。没有将物业管理纳入现代服务业范畴,物业企业无法享受在税收、财政等方面的优惠和扶持政策,政府对物业管理的政策支持不明显。

2、物业服务企业行为不规范,服务水平较低。物业企业内部管理水平不高,部分企业内部管理制度不健全,管理流程不科学,没有或很少有内部考核和奖惩机制。个别企业在业主拖欠物业费、企业运营面临困难的情况下,为降低成本,便开始减员减薪,搞卫生的是“奶奶级”,当保安的是“爷爷级”员工,降低物业服务标准,导致业主拒交物业服务费现象的加剧,形成恶性循环。物业行业专业人才匮乏,大部分物业企业缺乏具有专业素养和综合素质的人才,从业人员的服务意识和管理经验不足,与业主日益多样化的居住需求存在很大差距。

3、部分业主素质不高,业主自治机构作用发挥不够。业主的物管意识普遍淡薄。一是难以组织成立业主大会和选举产生业主委员会。目前,我市仅有27%的小区成立业主委员会,而且有相当部分名存实亡无法正常开展工作。二是业主自治机构运作欠规范,基层纠纷处理机制效率不高。业主委员会委员准入门槛低,素质参差不齐,加之业主委员会不具备法人资格,街道、社区对其缺乏有效的监管和处罚,导致其运作不规范,有的甚至成为个别业主谋取私利的媒介。三是业主缺乏共同家园意识。不爱护共用财物、不讲卫生、不遵守公共秩序等现象较为普遍,个别业主甚至恶意拒交物业服务费,给物业管理带来阻力。

4、物业管理设施基础差,硬件建设跟不上。一方面由于部分房地产开发商受利益驱使,提高容积率、改变建筑物用途、偷工减料降低房屋质量、电梯以次充好、不按照合同约定标准随意更改环境及相关配套设施,没有配备或者没有配足物业用房与相关设施设备。另一方面部分老旧小区和政府投资的廉租房、公租房,由于规划、住建等部门在规划设计把关时没有要求预留物业管理用房和业主公共活动用房,导致不具备实施物业管理的硬件条件。

四、几点建议

调查组认为,小区物业系列问题不解决好,会留下诸多后遗症。首先是小区停车、治安等问题会扩散到社会,或侵占公共空间或引起社会不稳定,增加社会管理难度;其次是由于部分物业服务企业的退出会不断增加政府公共服务投入,街道、社区等基层组织将不堪重负;第三是直接导致部分市民生活质量下降。因此,应引起足够重视。

1、强化措施,加大对物业管理工作的支持力度。建议尽快出台《常德市物业管理条例》地方性法规,从法制层面保障其发展。将物业管理工作纳入各级党委、政府议事日程,并作为年度绩效评估考核内容。将物业管理纳入完美社区网格化管理范畴,加强区县、街道、社区物业管理机构的人员配备和队伍建设,健全基层物业服务与纠纷处理机制。各级财政要保障各级物业管理机构的工作经费。设立物业管理专项基金,主要用于推广物业行业的创新、增值服务,对服务优质、社会反映良好的物业服务企业给予适当奖励,积极引导社会化、专业化的`物业服务企业进驻老旧小区进行服务,对老旧小区实施物业管理作出良好成绩的给予适当奖励,对于明显亏损的企业给予适当补贴。

2、明确职责,构建完善的联动管理体系。充分发挥各职能部门的作用,推动行政执法向小区院内延伸。发挥房管部门作为全市物业管理行业主管部门在制定政策和行业标准及统筹协调与督导指导方面的作用,进一步明确规划、城管、住建、公安、质监、消防、物价等部门在小区物业管理工作中的职责,形成责任明确、分工协作的工作机制,并将他们的投诉电话公示在各小区醒目位置,便于及时受理业主投诉。同时发挥区县(市)政府(管委会),尤其是街道办事处和社区的作用,把“安全、洁净、方便、和谐、快乐”的完美社区建设目标延伸至小区内,使小区成为完美社区建设的重要内容。帮助建立业主委员会,选择物业服务模式,协调各方搞好小区的监督、管理和服务。

3、分类指导,探索建立多样性的物业服务模式。对新建和老旧小区,封闭式和敞开式小区进行分类指导,选择合适的服务模式。重点探索针对敞开式老旧小区的物业管理模式,规模较大的小区,可采取聘用物业服务企业进行管理,规模较小的小区,可采取“统一打包”方式选聘物业服务企业进行管理。推广紫桥小区物业管理模式,鼓励街道或社区成立物业服务中心(登记注册)进行管理或物业管理委员会进行自治,专项负责辖区内无法实行专业化物业管理的小区。研究针对保障房小区和农民安置公寓区物业管理的措施,做到服务不留死角。

4、创新管理,提升物业企业服务水平。推动物业服务企业整合、改制、兼并和重组,培育一批具有较强竞争力、较大规模的物业服务企业,进一步支持本地物业服务企业做大做强,树立行业标杆。鼓励物业服务企业建立新型社区商业服务模式,延伸服务链条,不断满足潜在的市场需求,提升服务能力,实现物业服务升级转型。及时化解物业服务企业发展中的问题和矛盾,推动我市物业服务水平快速提升。加快建设监督体系,大力培育业委会,提高业委会组建率、专业性和公信力,让业主直接参与对物业服务的监督和合作,形成由政府牵头、相关部门和业主共同参与的新格局。

5、倡导诚信,增强物业主体的自觉意识。正面引导与惩戒并举。一方面加强对《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的宣传。通过各类媒体、小区宣传栏等加大宣传力度,增强开发企业、物业服务企业和广大业主等物业主体各方的责任和自觉意识。强化示范带头,通过广大党员干部的模范带头作用去影响广大业主,增进业主对物业管理的认知和理解,提高市民对物业服务的认同感,提高物业服务人员的社会地位和职业自豪感,营造有利于物业管理的良好社会氛围。另一方面建立诚信管理制度,建立物业主体各方的诚信档案,对不守诚信的企业法人和业主进行失信惩戒,是党员干部和公职人员的还要进行问责。

6、突破难点,推动小区物业管理全面提升。以拆除小区违法建筑和老旧院落改造为突破口,对违法建筑进行梳理,确定牵头单位,明确分批整治目标,开展联合整治行动。对老旧小区采取以奖代补方式,落实市中心城区两级财政配套资金,对我市城区老旧院落和敞开式老旧小区分期分批进行改造。按照总体规划、综合整治、分类改造、一院一策的原则,对老旧院落安防设施完善、路面平整处理、停车位(线)划定、垃圾装运处置、环境整治、管理用房配置、水电“一户一表”工程、雨污分流、管线序化等功能性专项改造,确保整体工作真正惠及民生。注重宣传发动,激发广大群众参与拆违和院落改造的热情。

物业调研报告 篇6

随着我国住房市场和体制的不断改革,物业管理进入快速发展时期,它作为一个新兴行业受到了人们的广泛关注。物业管理即受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。是房地产业在消费领域的延伸,关系到千家万户的安居乐业。市场对物业管理从业人员的需求越来越大,但于此同时物业企业与业主之间产生了各种矛盾,此次调查的目的正是寻找解决矛盾的途径,了解物业管理的现状,使我们更好的把所学的知识运用到实践中来,缩短理论与实践的距离。

梧桐花园小区简介

梧桐花园位于梧桐花园位于西夏区同心北路,交通非常便利,学区完善,周边综合商场,公交,医院,银行,邮政所等生活周边设施齐全,小区布局合理。

调查所得信息:

此次调查以问卷为主,访问为辅,采取访问和实地调查相结合的方法,对该小区进行了初步的调查研究。此次的问卷主要针对物管公司的工作和服务而展开。

根据业主反映,客服中心的管理人员普遍存在服务意识偏低的问题。我们共调查了5位住户,其中有的两名业主反映,物管公司职员与业主的交流及沟通非常少,这就导致了物业管理公司在进行工作时片面性。在实际走访中发现,该物业管理公司只设有两名客服人员,并且办公室位置偏僻,一般居民很难与公司人员进行交流。据了解该小区装有多个摄像头,夜间也有值班人员轮流巡逻。但在走访中发现不少住户对安管中心的工作表示了一定的不满。对住户的抱怨进行大概总结后发现安管问题主要集中在小区的巡视力度较差,没有在小区内形成24小时有效巡逻机制,在对小区外来人员的登记和管理上工作存在局限,交接班没有明确的记录,安全护卫人员巡查白天巡逻次数不够。在实际调查中据业主反映,该小区内曾经多次出现物品被盗现象。保安只是在保安室中值班,没有一个合理规范的制度。

保洁方面存在的问题主要有:保洁员的待遇较差,并且没有专门的办公室和休息室。经过调查,大部分的业主对小区的`环境卫生保洁方面认为服务到位,工作效率及质量较好,但是有一些业主也对此表示不满。此外该小区的业主普遍认为小区在绿化方面太单一,树木种植单调,流经小区内的一条河流污染严重,散发出的阵阵臭味严重影响了河道两边居民的日常生活。

根据问卷调查反映,居民对小区的物业管理公司存在较多不满。主要是由于物业管理公司在接管小区后,与居民群众的交流没有到位。致使业主对该管理公司的第一印象不好,使得他们的工作在日后的管理中难以进行。并且物业在工作中没有及时处理业主反映的问题,从而招致了许多不满。比如其中一位住户反映,某一楼道中的灯坏了他通知物业后,一直迟迟没有人来维修,过了将近一个月才将这一问题解决。其次,物业公司在管理费的收支上不透明,业主在对用在管理及社区建设中的资金存在疑虑。这就会引发业主对物管公司不信任,致使日后的管理及小区建设难以发展。最后,由于公司还处在发展阶段,公司业务人员素质偏低,整个小区的物业管理水平有待进一步提高与完善。当然,在这次调查中,我们发现小区内绿化及道路的布置较为合理,没有发现车辆乱停乱放问题,小区内的卫生环境良好,但部分设施也缺少人性化设置。因此,整个社区的建设仍处在进一步发展当中。

总结以上各方面不足为帮助该小区创建和谐社区提出了以下改进意见:

1。调整工作机制,确保社区工作正常有序的开展,社区开展应该与街道部门考核挂钩,不断加强和完善社区工作的领导,进一步加强合力推进社区建设的责任意识。对于小区发展经费不足问题,应该设立“政府→行业→个人”三点结合,即政府进行补贴,物企和业主或业主委员会共同分担的模式。

2。强化小区服务功能,保证居民需求得到充分实现。首先要建立和完善社区服务网络体系,建立小区服务中心,建设各类老年服务设施,缓解老年人休闲娱乐,健身场所不足问题。调动广大群众帮助小区优抚对象,残疾人及特困群体缓解生活困难,支持和鼓励小区居民成立形式多样的文体组织、科普组织和为老人提供生活服务的组织。其次应建立社区卫生服务中心,方便小区居民的基本医疗服务需求。最后,多开展以人为本的服务活动,同时物企要发挥好与群众沟通的桥梁作用。

3。积极开展社区文化活动。日积月累从而由量变到质变 ,整体上提供小区的人文环境。物业公司应该充分发挥领导作用,结合不同群体的需求,深入开展各类特色文化活动及传统文化活动,在满足需求中努力提升小区的文化品位,拓深文化内涵。 建立小区图书和阅览室面向老人和儿童,丰富社区文化活动。 开展小区法制宣传教育和咨询服务活动。加强小区

宣传建设,向小区居民提供就业信息、职业介绍、开发公益性岗位、国内外时政新闻、物业管理费收支等情况。

4。 具体问题具体分析。物业公司要加强人力资源管理工作,深入学习先进的管理理念。对不同的情况采取不同的解决方法,对于不同的不门使用不同的管理手段。

我深知,在课堂上仅局限于学习理论知识而没有和实践相结合的话,只能是“纸上谈兵”。通过这次的调查,切实加强了我理论与实践相结合的能力,为今后的学习打下了坚实的基础,尽管调查分析报告中存在很多不足,但收获不小。

物业调研报告 篇7

物业管理作为新兴的朝阳产业,在我市已有十余年的发展历史,这十几年来,在各级政府领导的关心和支持下,在广大业主和物业管理企业的共同努力下,我市的物业管理总体水平得到了很大的提高,物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。为了更深入地了解我市物业管理现阶段发展状况,结合实际情况,通过实地走访及召开座谈会等方式对我市住宅小区的物业管理情况进行了调研,调研中发现问题归纳如下:

一、收费难依然是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒

在调研中我听到最多的眼就是收费难,似乎从有物业管理那天起就伴随着这一问题,即使是在《物业管理条例》颁布实施一年多的今天,在人们的消费意识、物业管理观念逐步加强的情况下,收费难依然是困扰绝大部分物业管理企业的首要问题。业主不交费的理由众多,物业管理企业服务不到位自不必说,而如房屋质量等开发商遗留问题以及邻里间纠纷等也被拿来作为不交费的理由就实在让人不得不对物业管理企业的经营困境感到同情了。更有甚者,没有任何理由,就想“搭车消费”,用别人的钱享受自己的服务,于是效仿他们做法的人越来越多,物业管理企业收上来的物业费越来越少,从企业追求利润的经济本性来说,当收入小于成本或者利润减少时,必然会降低成本,而降低成本的直接后果就是服务质量下降,于是更多业主对物业管理企业的服务不满意,从而不交物业费,这就进入了一个恶性循环的怪圈。小区环境差了,住房自然贬值,到头来受苦的其实不只是物业管理企业,还有园区内的所有业主。所以要搞好沈阳的物业管理,必须从培养人们的交费意识入手。经济基础是实现小区保值增值的关键,这一点必须让广大业主们清楚的认识到。

二、业主大会、业主委员会成立、运行不规范,作用发挥不当

在《物业管理条例》中,业主大会制度被作为一项重要制度再次明确,业主大会是全体业主的自治组织,业主委员会是业主大会的执行机构,作为产权人和物业使用人的业主是小区真正的主人,管理好小区应该是全体业主的共同愿望,所以物业管理不是物业管理企业一方的事,而是全体业主的事,业主应通过业主大会这一渠道充分行使自己的权利,发表自己的观点,参与到小区管理中去。但在调研中发现,很多小区的业主没有意识到这一点,对小区物业状况漠不关心,造成业主大会召开困难,有些小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会,没有组建业主委员会,,物业管理处于前期物业管理状态,个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决,为小区正常的物业管理埋下隐患。有的小区业主委员会成立程序不规范,未通过业主大会选举产生,不具有合法性,其行为不具备法律效力,不能代表全体业主。还有的小区即使按规定成立了业主委员会,但其成员对物业管理相关知识了解甚少,对其职责认识不清,缺乏足够的精力、热情,业主委员会形同虚设,不能起到应有作用。另外,个别社区对业主大会、业主委员会的成立比较漠然,未按照《物业管理条例》要求发挥应有的组织、指导作用,使部分物业的日常管理工作处于无序状态。

三、物业管理企业人员整体素质有待提高

这一问题主要表现在以下两方面:

一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识,服务态度不端正,服务用语不文明,对业主的正当要求不能及时满足,影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。其实业主和物业管理企业之间的矛盾很多是源于物业管理企业人员服务态度不好,很多问题只要正确沟通都是可以解决的,物业管理企业人员一定要树立“业户至上”观念,才能把物业管理这项工作做好;

二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作,维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑,甚至出现矛盾。

四、服务标准不统一,有待规范

物业管理服务作为一种商品,不仅具有一般商品的特性,还具有一定公众性的特性。业主在购买本小区物业管理服务的时候会与其他小区相比较,看看自己所享受到的服务在价值、价格上是不是最优的,但由于现在我市未对不同价格的物业费应具体提供那些服务做出细致明确的规定,所以在业主进行比较的过程中难免会出现同质不同价,或者同价不同质的现象,这种现象会对业主在评价物业服务上产生影响,质优价廉的小区业主会认为物业费交得值,他们得到了应有的服务,而那些质优价不廉,甚至是质不优价不廉的小区业主就会认为他们应该得到更多服务,或者减少物业费的支出,从而不愿交物业费。

五、开发商遗留问题严重影响物业管理企业正常经营

开发商遗留问题主要包括两方面:

一是房屋质量存在问题;

二是承诺未兑现,业主未得到承诺利益,园区内配套设施未健全。

调查中,有些物业管理企业管理人员反映他们小区内没交物业费的业主有90%是因为房屋质量有问题,还有的是因为开发商承诺的配套设施没有建,业主又找不到开发商,于是物业管理企业便无奈地成了替罪羊。此外,有些物业管理企业为了扩大管量,对开发商妥协,降低承接标准接管物业,也为日后的管理工作埋下隐患。

六、地方性法规建设滞后,影响物业管理行业规范化

国家《物业管理条例》已颁布实施一年多,对我市物业管理行业起到了积极的规范作用,但由于其全国性和指导性的特点,在解决物业管理中的一些具体问题时可操作性差,这就要求我市能尽快出台地方性配套法规、规章,如物业管理区域的划分,业主在首次业主大会上的投票权数的确定等。

针对以上问题,提出如下建议:

一、尽快出台物业管理服务质量等级标准

按照“分等定级、质价相符”的原则制定物业管理服务质量等级标准,同质同价,质高价高,不同等级,价格不同,服务内容和质量也不同。由小区业主大会根据需要讨论决定选择具体服务标准,并与物业管理企业签订物业管理服务合同,不搞服务不足,也不搞服务过剩。物业管理企业按照合同规定提供服务,业主按时足额交纳物业费,物业管理企业定期公布费用收支账目,让业主明白消费,避免双方因费用问题产生怀疑。

二、加快业主大会制度规范化进程

按照《物业管理条例》等相关法律法规规范成立业主大会,公开选举业主委员会,使业主的合法权利得到保护,正当权益得到维护。经选举产生的业主委员会要热心公益事业,对这项工作有足够的热情,能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的`作用,及时将业主意愿反映给物业管理企业,在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释,消除二者间误会分歧,使小区物业管理在和谐的氛围中正常运行。

三、制定物业管理人员培训计划,提高员工的专业素质和道德素质

在提高员工专业技能方面应重点做好以下几方面工作:

1、做好人力资源管理,提高员工的专业技能,提高管理服务水平;

2、制定计划,分期分批对各类人员进行专业培训,经考试合格后持证上岗;

3、实行“末位淘汰制”,竞争上岗,树立岗位就是报酬的观念;

4、多渠道吸纳有经验的专业人才,与本地实际相结合,优势互补,全面提高从业人员素质。在提高员工道德素质方面,要着力从培养其服务意识入手,说话、办事时刻从服务者的角度出发。因为在物业小区里,住户人数多,人员素质参差不齐,作为物业管理人员不能对业主要求太高,应该多从自身找差距,摆正自己的位置,工作中多一份耐心,用自己良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。

四、严格把好验收关

事实证明,开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题,所以在小区竣工验收时,相关部门必须严格把关,房屋质量、配套设施必须保质保量。物业管理企业在承接物业时也要详细检查物业情况,包括小区业主档案资料等,不能因盲目扩大管量而为日后经营管理埋下隐患。

五、尽快出台地方性法规、规章

由于各地物业管理实际情况存在差异,《物业管理条例》将一部分具体法规、规章的制定权交给地方,我们应根据我市物业管理实际,结合《物业管理条例》实施一年多以来的实践经验,尽快制定出台实施细则,为解决具体问题提供操作性强的法律依据。

六、加大宣传力度,创造物业管理和谐的供给需求环境

深入细致宣传《物业管理条例》,让广大业主不但了解物业管理对小区环境的重要性,也能在适当时候运用法律武器保护自己的利益,充分行使自己作为物业主人的权利。同时通过宣传,也要使物业管理企业进一步明确自己的工作性质,更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务,使物业小区形成业主要服务,物业管理企业提供服务的互补状态,促进我市住宅小区环境优化,推动整个物业管理行业健康、有序发展。

物业调研报告 篇8

党的十七大明确指出:“社会稳定是人民群众的共同心愿,是改革发展的重要前提。要健全党委领导、政府负责、社会协同、公众参与的社会管理格局,健全基层社会管理体制。最大限度激发社会创造活力,最大限度增加和谐因素,最大限度减少不和谐因素”。 区委十届六次全会也提出了要全力抓好社会稳定工作,全面落实各项工作措施,营造安居乐业的社会环境。而物业管理是城市管理和社会建设的基础工程,为此,加强居住小区物业管理建设,改善居民生活环境成为人民群众普遍关注的热点问题。前不久,按照区委的工作部署,南关岭街道党工委在解放思想学习实践活动专题调研阶段,结合地区实际,组织了专题调研小组,就如何推进地区物业管理,促进地区社会和谐稳定进行了专题调研。此次调研,实地走访了部分居委会和物业管理公司,召开了由街道城管部门、物业公司、居委会、业主委员会等单位参加的不同层次座谈会,发放了500份居民调查问卷,征求了各个群体的意见和建议,现将调研情况报告如下:

一、南关岭街道物业管理工作的基本情况

据调查,南关岭街道共有各类物业建筑面积240万平方米,住宅建筑面积约181万平方米。2万平方米以上的居住小区16个,其中,上世纪八十年代以前建成入住的小区4个,占总面积的25%;九十年代后,按统一规划、统一设计、综合开发建设而成的小区12个,占总面积的75%。已实行物业管理的小区8个,占居住小区的50%;成立业主大会的小区5个,占实行物业管理小区的62.5%。全街共有物业管理企业七家,从业人员300余人。目前,实行物业管理的小区内多种管理形式并存,既有商品房、承租房、房改房、拆迁房,还有单位直管楼等。

总体看,物业管理工作具有以下几个特点:一是物业管理市场处于发育初级阶段。目前仍然没有实行物业管理的居住小区占50%;未收取物业费的小区占75%,在收取物业费小区中尚有10%--50%住户以各种理由不缴费。二是物业管理总体水平偏低。主要是物业管理企业数量少、规模比较小,资质等级偏低等;物业管理企业从业人员素质较低,物业服务工作不到位。三是物业管理行业监管体制不健全。对物业管理企业的监督检查及规范化经营缺乏制度支撑,对社区物业管理自治方式缺乏科学性探索。

二、物业管理工作存在的主要问题

近年来,各新建小区积极通过公开招投标选聘前期物业管理企业,着力搭建社区自治的新型组织平台,物业管理工作取得了一定成绩,也总结了一些经验,但由于体制、观念、机制等因素的影响,物业管理工作仍存在以下四个方面的问题:

1、开发商遗留问题严重。开发商遗留问题严重是各地普遍存在的问题,本地区也不例外。问题主要包括变更规划、配套设施不落实、房屋及附属设备质量不合格等。这些问题遗留到物业管理阶段并长期得不到解决,致使矛盾集中到物业公司身上,据调查,在有物业公司的小区,57%的受访者认为居住小区物业公司没有尽到管理责任,68%的受访者认为居住小区技防措施不健全。

2、物业管理公司定位不合理。目前,据调查,现有物业管理企业规模小、资质等级低,物业管理服务水平偏低,经营管理理念陈旧,缺乏市场竞争力。在7家物业管理企业中,按资质分类,一级资质仅有1家,其余6家均为三级资质,按照性质分,2家由村公司物业转制而来,其余是市内物业的分公司.个别物业公司受旧的体制影响比较深,习惯上以管理者自居,服务意识差;有些企业低水平服务、高标准收费;有些企业错误认为物业管理从业人员门槛低,缺少对员工的培训和严格规范的制度管理,造成人员素质普遍偏低;有些企业不经业主同意,擅自经营物业共用部位,侵害了业主的合法权益。

3、部分业主观念陈旧且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高,对物业管理收费的理解尚未到位,不愿意按照目前价格享受较为全面的物业管理服务。业主普遍存在维权意识强烈而责任意识淡薄,经常出现业主权利滥用现象。据调查显示,只有1%的受访者对《大连市城市住宅小区物业管理办法》很了解,不了解的多达87%;71%的受访者表示不了解《中华人民共和国物权法》有关房产权利方面的规定。业主相互不熟悉,往往出现“谁都可以牵头成立业主大会,但谁都无法真正成立业主大会”的无序局面,业主委员会的权威受到质疑。据调查显示,55%的受访者所居住的社区没有成立业主委员会;当居住方面合法权益受到侵害时,更多人倾向于选择通过居委会维权;87%的受访者认为业主委员会作用发挥不好,居委会作用发挥好。

4、政府相关职能部门公共服务水平有待提高。物业与园林、环卫、公安、交通、市政等管理部门之间不可避免地存在着职责划分和相互配合的问题,有些是行政监管关系,有些是业务合作关系。目前,政府相关职能部门之间的关系以及与物业管理公司、业主、居委会等相关部门的关系还未理顺,责权利的划分有待进一步明确,公共服务水平有待进一步提高。此外,开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的衔接也存在一些问题。如本应由政府提供的公共服务职责被人为地转嫁到了物业公司,使物业公司客观上既承担一个企业的责任,又承担着部分政府公共服务的职能等等。

三、加强物业管理工作的建议和意见

南关岭地区地处城乡结合部,物业管理具有一定的特殊性,需要探索适合街道实际的物业管理模式。通过此次调研,提出以下几条建议:

1、推广物业管理企业前期介入法。物业管理企业前期介入是指物业管理企业在正式接管物业之前就参与物业管理小区的“规划—设计—施工—安装—销售—管理”等过程。这样有利于避免开发项目在设计、施工和配套方面出现后期物业管理难以解决的问题,从源头上减少开发商遗留问题对物业管理的隐患,有助于形成房地产开发企业、物业管理企业及业主和谐相处,三方共赢的良好局面。建议政府相关职能部门从政策、资金、管理以及技术手段等多方面问题入手深入研究,加强引导,推进物业管理企业前期介入工作。

2、成立物业管理行业协会并积极发挥作用。应由街道相关部门协调各物业公司成立物业管理行业协会。充分发挥物业管理行业协会在为物业管理企业提供交流平台,促进行业自律,推动公平竞争,协调利益冲突,维护企业合法权益等方面的作用。协会应着力开展以下几方面的工作:摸清行业基本状况,研究行业发展理论;建立行业自律机制,规范企业经营行为;反映企业合理诉求,维护企业合法权益;开展各种形式活动,形成行业的凝聚力;正确引导舆论宣传,树立行业良好形象;加强从业人员技能和职业道德培训,形成在职继续教育机制。

3、建立健全长效管理机制。要建立和完善对开发商的诚信考核机制,特别是对其开发小区物业管理好坏的考评,使其注重树立品牌意识,做好建管衔接;行业主管部门要改变姿态,充分利用全方位的媒体手段主动宣传物业管理的必要性;物业管理公司应抛弃行政管理的方式,加大对业主的情感投入,与业主建立良性互动,用更好的服务取得业主理解和配合,政府有关部门和社区应组织成立物业调解协调机构,完善社区党总支、居委会、业主及业主委员会、物业管理企业四方自治组织的联动议事平台,理顺物业管理体系,建立基层管理长效机制。

4、探索物业分类管理模式。应根据目前物业管理的特殊性,有针对性的对居住小区的特点探索不同的物业管理模式。对于一些老旧小区来说,由于观念限制和硬件条件的制约,让居民出钱引入物业公司很难行得通。对这类长期以来欠账较多的老旧小区,政府有关部门及产权单位应加强资金的合理投入,探索规范的物业管理以外的新形式,如充分延伸居民委员会的作用,或发动群众建立自我管理的自治组织,力求用比较低的成本解决物业管理的基本需要问题。对于新建商品房小区,政府应加强引导和约束,引入市场化、专业化的管理模式,为企业创造更好的公平竞争环境,逐步打造代表自身核心竞争力的物业管理企业品牌。

5、大力提高居民自治水平。物业管理处于发展时期,配套政策尚不健全,不可能事无巨细都采用法律手段。而社会矛盾纠纷得不到及时调整,就有可能陷入无法缓解的对立困境。因此,在物业管理中,要将乡规民约纳入法治体系,通过规划居民区建设的内容,完善乡规民约,提高居民的权利义务意识,在正确行使民主权利的基础上,承担民主管理的责任。如大北物业公司与社区联合深入开展调查研究,剖析居民区中缺乏公德的表现,针对性地建立乡规民约,培育一批五好家庭、星级文明户、文明楼等品牌项目,坚决反对在居民区生活中地极端个人主义等自私自利现象,大力提升小区的社会公德和家庭美德水准,收到了良好的效果。

6、提高物业公司服务质量。物业公司应结合实际需要,积极探索、大胆实践,创造自己品牌,要通过提高员工知识技能的培训,运用先进的管理手段,在企业内部应岗位明确,职责分明,建立一套行之有效的绩效考核体系,降低企业管理成本。要从日常检查、客户交流、业主满意度调查、管理费收缴、相关信息反馈等方面了解物业服务是否满足业主的需求,从而制定相应的措施。如鸿诚物业公司开展“敬业爱岗、优质服务”活动,调动员工的工作积极性,激发技术革新,促进了物业管理、服务工作再上新台阶。

物业调研报告 篇9

我们知道居民小区是市民生活的主要场所,与城市居民生活息息相关。良好的小区环境,和谐的人居氛围,既是市民健康素质的体现,也是城市文明的彰显,而这一切都离不开健全的物业管理。在实习老师的指导下,我们小组对益阳市的物业管理市场进行了初步的调研。此次我们主要通过实地实践调研、询问该区居民以及到小区物业公司走访询问等方式开展。

一、益阳市调研小区的基本情况

为了了解益阳市的物业管理的基本情况,我们主要调研了梓山苑小区、中天国际花园和龙洲汇龙苑,针对我们此次访问的那些小区,我将逐一进行分析。

先以梓山苑为具体例子。梓山苑国家安居小区(以下简称梓山苑小区)是经国务院批准、由益阳市人民政府统一组织建设的我市第一个国家安居工程项目,是国家和省、市人民政府扶持中、低收入阶层中住房困难家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程,并开始第二期工程建设。是经济适用房,梓山苑小区是一所具有齐全的生活配套设施的小区,小区位梓山苑小区位于益阳市朝阳开发区内,在风景秀丽的梓山湖公园东侧。物业管理费为0.18元/平方米,小区拥有80东住宅。

该小区物业存在以下不足之处:

1.由于小区建设的定位是经济适用房,所以建设密度较高。

2.进门口有板报宣传:建省级文明城市,建温馨美好家园,朝阳路社区创省级文明城市平安社区工作。但是小区内的宣传栏上贴有大量广告,没有人进行管理和清理。

3.小区三处地方配有小型的健身设施但是规模较小和设备较少。

4.保安管理不严,小区对外来人员的进出不进行管理,小区分配有两个保安室,前门的保安为24小时值班的,后门则天黑就会下班。仅有一个保安巡逻。并且只有进门口有一个摄像头,防盗报警系统不到位。

5.绿化设计较为简单,不少绿化区域被居民私用做种菜的菜地了。

6.询问该小区居民,小区存在偷窃事件和起火事件,但是物业公司为给与合理的答复也未进行处理和改善,小区内的消防设施不齐全,而且已有的设施未进行修缮和维护,以至于消防栓起锈都没有进行更换或者处理。而且小区内仅看到一个生锈了的消防栓。

7.小区内仍存在空置率

8.小区管道布置不合理,造成漏水、滴水和地面积水;小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损,小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重小区垃圾桶大部分已经因老化脆化而损坏,没有进行及时更换而且没有分类,将可回收与不可回收的垃圾堆在一起。

9.没有统一的安装空调的位置,空调摆放不整齐。

10.小区物业管理中心相对简陋,机构设置较为简单,只有设有主任、副主任、财务室、保洁、保安、绿化这七项职务。

11.小区新的业主委员成立不久,新的业主委员会的头一次业主大会在八月份召开完毕。

总的说来,该小区的建设和设计均较为不合理,列处于经济适用房当中,整体物业水平不够,只维持了基本的清洁和日常的保安等生活基本要求。物业管理公司对待居民的投诉和居民的困惑、问题未能进行及时有效的解决。物业管理公司本身机制不够合理也是物业水平上不去的一个重要原因。但是他所提供的.服务与其所收的物业管理费还是相当的。梓山苑小区的物业管理费相对于其他小区来说是相当低的,比如说,龙洲汇龙苑的物业管理费小高层是0.6元/平方米,电梯高层是1.0元/平方米。当地居民表示,如果物业管理公司能够提供更为优质的服务的话,居民愿意增加物业管理费。

由于小区建成年代较久,物业管理基本管理已经成型,小区的基本配套设施、生活设施较齐全,有小型超市、菜市场、水电修理、美发、红十字会、诊所、按摩、服装等。小区内还有一所小学,还拥有民办幼儿园。小区道路较干净,达到了小区居民的要求,并得到好评。小区居民保持卫生也做的很好。小区较为安静,适合居住。小区的供配电、电讯、电视、燃气和给排水均由地下管网系统入户。一楼设有应答防盗门和信箱。标有安全标志“学生出入,车辆慢行”、标有提示牌:“做文明市民,建文明城市”。小区内有一个小型的人造湖,湖的周围种有柳树,湖上有小桥,湖面还算干净。

然后简单介绍下其他一些小区如新建成的中天国际花园和龙洲汇龙苑,它们的物业管理公司为绿岛物业管理公司。

中天国际花园位于益阳市城市主干道桃花仑东路,赫山庙地区。项目建筑面积66000平方米,由沿街的一幢综合楼及四幢小高层住宅构成。其建筑采用新古典主义三段式风格,融合了西方建筑语汇与东方神韵内涵。项目地处市中心,生活配套齐全,生活设施应有尽有;益阳商业步行街、步步高超高、金鸿百货、国美电器、肯得基、赫山一小、益阳师范、益阳三医院、菜市场、银行、移动、餐饮、娱乐等配套一应俱全。

由于该小区是新建小区,所以设施设备为新的,绿化和小区设计布局还是很好的。小区的外墙搭线、空调摆放安装也有很统一。应该提示的地方均设有黄色警报线和提示牌。但是楼盘还处于尾盘销售时期,物业管理中的保安措施还是存在一定的漏洞。经我们实地调研,小区内没有垃圾桶,只有一个角落有一个垃圾站。而且小区内的消防栓也只有两个,小区巡逻人员的签到处位于楼盘后面的一个墙上,显得很不合理。小区保安不过问小区人员的出入情况,小区出入比较不规范,存在一定安全隐患。

龙洲汇龙苑,地处益阳市赫山区中心地带,龙洲路凯莱商务酒店的对面,与桃花仑路和益阳大道形成黄金三角的格局,交通十分便利,生活较为配套完善。项目毗邻赫山商业中心与益阳高端商业动集的华天商圈,华天大酒店、凯莱商务酒店、步步高百货、肯德基、新一佳超市、沃尔玛、钻石王朝、罗马大帝、等均位于项目周边,项目还将修建临街商业区,能较好的满足业主生活的各种需求。该项目的一期工程基本入住,配有24小时的保安制度。保安对于进出的人员会进行严格的查控,保安防盗措施和报警系统相对处理的不错。但是由于二期工程还在建设当中,对一期的居住还是有一定影响的,比如建设的垃圾和灰尘使得道路不是很干净。一期只有两栋小高层,建设面积相对较少,公共休闲面积、绿地面积也相对较为稀少。小区内的消防设施也很少。

二、我市小区物业管理所存在的一些问题

益阳市小区物业管理存在的问题及原因随着城市建设快速发展,房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高,小区物业管理矛盾也日渐突出,其中既有业主和物业企业主观上存在的问题,也有客观环境制约带来的问题;既有历史遗留的老问题,也有发展中产生的新情况。

总的说来益阳市的物业管理的发展不是很快,居民对物业管理的概念也很模糊,物业管服务质量一直提升不上去,物业管理公司对待业主所反映的问题也不进行及时的处理,致使业主对物业管理公司存在相当大的不满。具体表现在以下几方面:

第一:物业服务态度有待提升,物业管理还需进一步规范。我区物业公司数量虽不少,但规模不一,发展不够规范,仍处于初级市场阶段,还没有普遍实行招投标制度,企业与业主的双向选择机制尚未全面形成。某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识,服务态度不端正,服务用语不文明,服务行为不规范,对业主的正当要求不能满足,对业主的投诉也置之不理,更谈不上主动帮助业主排忧解难。物业管理公司如果只是收了钱只搞搞卫生,那样还不如直接聘请清洁工。因此物业管理公司应当明确自己的职责,履行自己的责任。

第二:居民的物业意识需要进一步提高,物业企业运营难度增大。部分业主对物业管理认识不到位,个别居民仍然觉得物业管理是你们要搞的管理,我干嘛要花钱买买别人来管我,还没有完全明白“花钱买的不是管理而是服务”的意识,有的居民认为只要缴纳了管理费,物业公司就必须处理业主遇到的任何问题,特别是开发商遗留的房屋建筑质量问题一并转嫁到物业企业身上,给物业收费带来麻烦。收费困难已成为不少物业公司运营中的一个难题。几年来,物业收费标准一直没变,但保安、保洁职工的最低工资标准不断上调,使物业运营成本进一步加大,企业拿不出高薪来聘请人才,也不能开展良好的培训,于是就造成从业人员素质偏低,能力得不到提高,导致物业管理服务无法良性发展。

第三:部分小区设施不配套,检查维修十分不及时。由于历史的原因,老旧居民小区基础设施不配套,安全防范设施匮乏,大多是敞开“不设防”住宅小区,无法实行封闭管理,小区环境秩序混乱,治安案件时有发生。小区绿化布局不合理,常年失养,地被植物逐年减少。收费率低,物业企业基本上只是对小区进行维持型管理。小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损,小区公建配套用房及房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重。地下管网不畅,经常出现下水堵塞或雨天积水问题。居民小区内公共设施设备,逐步老化、损坏,随着时间的推移,这些维修、改造的资金还没有保障。如改造、维修不能实行,将导致今后这些小区的基础环境越来越差,严重的话会形成恶性循环,影响居民的正常生活。就是新建的居民小区也不同程度地存在这个问题,为物业管理增加了一定的难度。

第四:社区居委会与物业公司、业主委员会之间的关系没有很好的理顺。有的居委会把本身负担的计划生育、宣传等工作,交由物业公司来代替,物业公司很有怨言。个别外地入区物业公司与居委会配合不够,也在一定程度上影响了相关工作的开展。不少小区仍未按规定成立业主委员会,部分业主委员会不是经过全体业主选举产生的,监督协调职能弱化,不能正确履行职责和有效代表、维护业主利益业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强,放弃物业管理自主权,对成立业主大会参与物业管理漠不关心。业主大会召开难,作用发挥不够,业主委员会并没有实行真正意义上的自治管理,业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决,为小区物业管理和发展带来隐患。

三、针对前面的问题提出的解决方案

(一)加强对物业管理服务的学习,提高对物业管理的认识。大力发展物业管理事业不仅是保障市民安居乐业,建设全国最好开发区、构建和谐社会的重要手段,而且是树立城市良好形象,增强城市吸引力,改善投资环境的有力举措;是增加就业岗位,给下岗、失业人员提供就业、再就业机会,缓解就业压力的有效途径;也是发展服务业,增加第三产业总量,促进地方经济发展的一个新的亮点。区有关部门应当从战略高度,切实加强领导,进一步统筹协调,重视物业管理,抓好物业管理。

(二)充分发挥业主委员会的作用,提高业主自治能力。建立健全业主委员会和业主委员的工作职责和资格认定。保障业主委员会能够正确和有能力的履行职责。同时为切实保障业委会的正常运作和发挥积极的作用,还必须建立激励机制和约束机制,保证业委会工作的公平性和及时性。二是建立并严格执行物业管理企业与业主和业主委员会的沟通制度。物业管理企业要摆正位置,尊重业主委员会的意见,自觉接受业主的监督,定期汇报,听取意见,切实改进服务质量。业主委员会也要对物业管理企业的管理要求做好宣传、解释、协调工作,发挥自律作用,团结和引导全体业主遵守“业主公约”和各项管理制度。

(三)进一步理顺社区居委会与物业公司和业主委员会的关系。社区管理与物业管理不可替代,需要互相配合。要明确物业公司不能承担本由社区居委会负担的工作,社区居委会也要根据自身职能,协调搞好小区物业管理工作,形成企业、业主委员会、居委会三方紧密联接的共同体,形成合力,管理服务效能才得以充分发挥。

(四)努力提高物业管理服务质量。要知道物业管理服务重在“服务”而不是“管理”。因此要加强物业管理服务质量,首先,继续深入开展创优达标活动,鼓励物业管理企业拓宽服务领域,开展特约有偿服务和家政服务及电子商务配送服务,满足小区居民不同层次消费的需求。其次,进一步提高管理人员的素质,同时加强对作业层人员的业务培训和职业道德、服务意识教育,使各企业真正树立业主至上,服务第一的理念。然后,物业管理企业要安排专人24小时值班,及时解决群众反映的问题。物业行政主管部门要完善投诉处理制度,对群众反映的问题督促查办及时解决。还有,在智能化管理系统、电子商务等开发上加大投入,促进物业管理科技含量的提高,努力满足群众的需要。

(五)不断改善小区物业管理的公共设施。增加投入,加强老旧小区物业管理设施的改造力度。尝试采取居民参与设计、投资和建设的公众参与方式,充分调动广大居民的积极性。所需的资金,建议从城市建设维护费中拿出一部分、住宅开发商与业主各自分担一部分,逐年逐步地有计划地实施改造,为实施物业管理创造良好的基础条件。

(六)做好宣传,营造良好的社会氛围。首先应该要坚持正确的舆论导向,重点宣传物业管理法规、政策和优秀物业管理企业、优秀物业管理人员的先进事迹,争取获得广大群众对物业管理这一新兴事物的理解和支持。其次,要宣传业主对房屋产权享有的权利和义务,增加业主的自觉维权意识。再次,增加物业服务内容透明度的宣传,对管理规章、服务项目以及收费依据、收费项目、收费标准等,都要在小区内的布告栏内张贴或以其他方式让业主知道。最后也是至关重要的一点就是要把宣传教育的重点放在思想观念的更新上,尤其要确立住户向业主、单位公管向小区物管、无偿服务向有偿服务的转变意识,既有房权、利益的转换,又有义务、责任的转换,从而形成一种良性循环的良好条件。

四、收获体会

通过此次实地调研走访,我们主要调研小区环境和物业管理情况,我获益良多。我对益阳市一些小区的物业管理情况有了初步的了解。在这一过程中,我学到了物业管理工作中的具体业务知识,丰富了所学的专业知识。我们了解到益阳市物业管理方面的一些现有状况,我市物业管理服务水平还有待提高,我们应该多向物业管理已经成熟和发达的城市和小区学习他们优秀的管理理念和服务方式。此次实践调研活动不仅提升了我们的社会实践,自我管理能力还培养我们团结协作的精神,社会实践调研绝大多数不是一个人所能承当的,而是需由多人合作的才能完成的。在调研过程中,我们身为大学生应该礼貌待人,体现当代大学生的素质,以良好的风貌和真诚的心去与人交流和沟通,才能获得有效的信息。

物业调研报告 篇10

为推动我县住宅小区物业管理工作健康、规范发展,县人大常委会决定对县城住宅小区的物业管理情况专题调研,并将此项工作列入常委会20xx年工作要点。调研组自7月份起,利用大约三个月的时间,通过深入各住宅小区实地察看、听取情况介绍、召开座谈会、发放调查问卷、走访群众、利用互联网征求意见……等地考察等形式,了解我县住宅小区物业管理的整体情况,分析现状,查找问题,学习借鉴先进经验,认真研究对策和建议,圆满完成了调研工作任务。现将调研情况报告如下:

一、我县住宅小区物业管理的现状

1、住宅小区的基本情况

根据住建局提供的住宅小区情况,本次实际调研居民住宅小区54个,总建筑面积600035平方米,住宅3975套,已入住人口约1.1万人。据不完全统计,即将投入使用和正在施工的小区大小约有30个,住房近3000套,这部分住宅投入使用后,加上目前空置的住宅,全部入住后,小区的入住人口将近到30000人。占到城区居住人口近50%。

分析我县住宅小区的基本情况,主要呈现出以下几个特点:

(一)住宅性质多样。我们将其划分为以下五类:一是早期由政府建设的商品房,土地属划拔,政府承建,定价出售,住户没有完整的产权。如1993年建成的文笔小区。二是各单位为解决本单位职工住房问题,由单位承建的职工住宅小区,土地多是划拔,房屋定价出售或分配,住户没有取得产权证,目前多数已经转手。这类小区有40个,占到小区总数的74%,但规模都比较小,多在30户左右;三是开发商开发的住宅小区,土地出让,市场出售,是真正的商品房;四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区,即现在所称的小产权房,多处在新城区,一般规模也比较小,多自建自管;五是目前落实保障性住房政策,由政府承建的公租房,廉租房等各类保障性住房。

(二)建设标准不一。主体建筑方面,有1993年建成文笔小区是盖板房,逐步发展到现在有砖混结构、半框架结构、框架结构,剪力墙结构等。配套设施建设方面,有只有主体住宅,没有任何公用建筑小区(如电信住宅楼);大多数配套设施建设不齐,无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等各种情况比较普遍;比较来说,宝乡大厦、龙辉小区配套设施较好。

(三)规模差别较大。调研的54个小区中,大的有龙辉小区559套,幸福小区三个区650套,小的有烟草小区仅8套。其中,20户以下的小区有14个,21-50户的有19个,51-100有14个,100-200户的有5个,500户以上的2个。

(四)旧住宅多且分散。调研的54个小区中,20xx年以前建成的小区占到35个,大约占到65%,大多为单位建设的职工住宅楼,多随单位办公址而建,比较分散;包括文笔小区在内,大多建设标准较低,多为砖混结构房。

2、物业管理的基本情况

(一)物业企业发展情况。目前我县在工商注册的物业公司有7家。其中目前在我县开展服务业务的有4家,服务小区6个,占小区总数的10%,住宅877套,占总住宅数量的22%;目前还没有一家企业具有相应从业资质。

(二)业主大会及业主员会成立情况

目前,我县住宅小区成立业主委员会的有2家,分别为幸福小区、宝乡大厦,但都没有召开业主大会,通过逐户上门认字、打电话征求意见等形式产生,目前都还没有步入工作的正轨。

(三)小区的物业管理情况

调研的54个小区中,有3个由住建局的下属物业服务部门管理,基本属行政化管理,有29个小区由建设单位负责管理。物业机构管理的有14个小区,业主自治的有8个。建管不分,物业服务从属于建设单位,没有工程验收的图纸及相关资料,对小区工程建设的基本情况全然不知;服务项目少,大多数物业服务只负责打扫卫生和看大门,好一点的小区有保安服务和维修服务,服务质量相对都比较差,服务制度落实不到位,没有明确的服务标准;收费标准不一,最高的有每月每平米1.1元,低的每月每平米0.35元,还有部分单位职工住宅楼每户每月收取25元;物业从业人员工资偏低,一般月工资不超800元,物业服务企业和从业人员都不稳定。

二、存在的主要问题

调研组认为,我县城区居民住宅小区物业管理总体还处于起步阶段,物业管理还不规范,不能健康有序地运行。存在的突出问题主要有以下几个方面:

1、工程建设的遗留问题

小区工程建设的遗留问题是形成物业纠纷主因,也是物业管理健康运行的最大难题。一是许多小区建设手续不完善,住户入住后一直不能办理房屋产权证;二是工程质量把关不严,房屋在质保期内就出现一些质量问题,比如宝乡大厦存在屋顶漏水、地基裂缝、地下车库漏水严重等现象;三是工程未验收,甚至未完工就入住的问题,如鸿福源住户入住两年多了,至今门前地下室还是个大坑,雨天不能排水,居民出行不便;四是未严格按照规划建设公共建筑和共用设施,如绿化、花池、活动场地、停车位、供热设施、物业用房等。这些问题引起住户的十分不满,怨气和矛盾就会转假到物业管理头上,使得部分小区物业管理矛盾激化。

2、历史原因形成的问题

一是政府于早期建设住宅小区,划拔土地、定价出售,按照现行政策,住户没有完整的产权,不能办理房屋产权证,出现屋顶漏水、立面破损、排水不通等大的维修问题责任权利不清,无法解决。如文笔小区政府还保留有部分产权,没有任何利益,却还要承担维修责任;幸福小区属政府定价出售,专项维修基金至今没有着落,屋顶漏水等维修问题得不到解决,矛盾日益加剧。二是部分单位建设的住宅楼,受当时条件限制,规划、建设、用地等方面不够规范,配套不齐、无绿地、无停车位、甚至无门房,加之房屋年久失修,遗留问题得不到解决,住户怨声载道。部分由原单位管理,当房屋多次转手,几乎无本单位人员居住的时候就会放弃管理,部分原建设单位因机构改革已经撤并,由住户自管。这类旧住宅小区约有半数以上,已成为广大住户反映强烈的热点和难点。

3、专项维修基金收缴不到位

调研的54个小区中,仅有7个小区收缴了专项维修基金,仅占13%。收缴标准不统一,有按房价2%或3%收取,有按每户5000元收取。由部分单位建设的职工住宅楼,已年久失修,漏水、排水等问题已严重影响到住户的正常生活,维修资金没有着落。由政府建设的文笔小区和政府定价出售的幸福小区目前房屋的维修问题也十分的紧迫。已收缴了专项维修基金的7小区,只有宝乡大厦存入了专户。

4、物业企业的发展严重滞后

通过当工商注册的仅7家,挂靠服务的1家,都没有取得相应的服务资质;物业服务人员素质偏低,年龄相对偏高,文化水平偏低,缺乏正规的培训,管理人员持证上岗率只有5%左右,管理人员文凭在大专以上文化程度的.只有10%。

5、物业管理模式落后,经营活动不规范

部分建设单位、开发商把自建小区的物业服务作为照顾自己亲友就业的一个途径,把物业服务变成了管理,这种自建自营,建管不分的落后模式还普遍存在。全县70多个小区中,只有不到10个是聘请物业企业管理。这种模式的运行无形中加大了物业服务企业的数量,加之我县住宅小区大多规模较小,服务项目少,服务费标准低,收缴率低,造成企业管理成本高,形成亏损,公平的市场竞争机制、良性循环机制无法建立。部分单位建设小区,随着本单位职工的减少逐渐放弃了管理,由住户分单元、分楼推选部分住房或一些退休老干部管理,有的有点报酬,有的是义务服务。部分物业企业管理人员简单认为物业服务就是看大门、打扫卫生、收取管理费用等简单的事,对住户反映的问题不能积极主动解决,管理跟不上,有的小区住户反映有时几天也看不打扫人员,服务工作远不能满足居民的实际需求。调研的54个小区,物业服务企业都没有工程验收的图纸和相关资料,对小区建设的基本情况不清,大多小区没有制定物业管理活动的相关制度或公约,少有的部分也得不落实。

6、业主大会、业主委员会的运作机制尚未形成

业主对物业管理认识模糊,不能正确处理维权意识与责任意识的关系。调研统计,有95%以上的业主对《物业管理条例》不了解或知道一点,对物管企业的服务要求往往会超出合理范围。例如:在调查中,各个小区反映最多的顶层住户出现楼顶漏水的问题,在业主与物业交涉未果时,往往会采取拒交物业费的方式来处理。有些业主认为我不交物业管理费是因为我不住或者不需要物业管理。使业主与物管企业之间关系僵化,陷入恶性循环的怪圈。

召开业主大会、成立业主委员会困难,业主委员会发展极度滞后。住房对业主大会缺乏认识,不愿意参加业主委员会,全县成立业主委员会的小区仅有幸福小区和宝乡大厦2个,都是在相关部门确定好候选人之后通过上门签字,打电话征求意见的方式产生。政府部门的宣传教育和指导工作做的不够。

三、意见和建议

针对物业管理中存在的突出问题,为了进一步加强我县物业管理工作,提高物业管理水平,调研组提出如下意见与建议:

1、加强居民住宅小区的工程建设管理

工程建设的遗留问题是物业管理工作的源头问题,相关职能部门要认真落实工程建设的各项监管措施,要按照物业管理相关法规规定,根据我县的实际,制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施,从根本上减少物业管理矛盾纠纷。规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、对车位数量、绿地面积等内容;工程建设要严把工期和质量关;组织验收,应将小区各类附属工程(含地下管道隐蔽工程)列入验收内容;要着力解决目前存在的未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。

2、加强对小区物业管理工作的管理和监督

一是督促开发商依法在销售房屋之前选聘物业管理服务企业,制定临时管理规约并将之明示房屋买受人;二是严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并向房管部门备案的制度;三是强化日常管理,政府职能部门与居委会相互配合,形成合力加大执法力度,及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为;四是加大调处力度,及时化解各类物业管理矛盾纠纷。五是要组织不定期巡查,对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评,甚至取消在本县辖区内从事物业管理的资格,维护广大业主合法权益。

3、要强化对物业管理工作的指导

一是要主动介入,认真分析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题,加大组织、协调、指导、帮助的力度,促进业主大会召开,业主委员会建立并有效开展工作,促进规范的物业管理公司入驻小区有较大进展;二是加强物业服务企业的培育扶持,对物业企业的发展给予政策的扶持,组织好物业服务从业人员的岗前培训,条件成熟时可以组织其成立行业协会,为其自我发展创造优越的条件。

按享受服务的等级收费机制没有建立。区的物管运行成本不同、服务标准不同,收费标准自然不同,但现在的情况是各个小区之间互相参照,无论何种服务质量收取标准相差无己。

二是要加强引导,尽快形成以质论价、质价相符、合同约定的收费体系,努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围;三是广泛征集社会各界的意见和建议,着手制订物业管理服务合同等示范文本,明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任,规范物业管理企业和业主的行为。区别新旧住宅、高层与低层、服务项目、服务标准、确定相应的指导性服务收费标准,促进物业服务健康运行。积极探索市场化运行的物业管理新机制,真正实现物业管理的双向选择。结合我县住宅小区的现状及特点,宜选择部分条件较好的小区,如龙辉小区,宝乡大厦、幸福小区,先行搞好试点,逐步推行。

4、要健全物业管理体制机制

首先,完善和规范物业管理行政管理体系,加强物业管理队伍组织建设,配备专职人员,明确职责分工,将管理重心下移,充分发挥城管委,居委会等在日常物业管理活动中的优势作用。其次,要健全完善物业管理各项制度,积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的管理机制,确保物业管理工作健康运行。第三、要逐步建立一整套物业管理信息系统,全面、及时、准确反映我县所有从事物业管理工作的行政机构及管理人员情况、在我县实施物业管理的物业管理企业情况、我县所有物业的基础情况、业主委员会情况等内容,为提高物业管理服务水平打下一个良好的基础。

5、要深化物业管理法规宣教

县政府及相关职能部门要运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介,广泛开展国务院《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》等法规的宣传活动,强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训,促进行政管理人员、业委会成员依法履职,不越位、不缺位;促使物业管理企业遵纪守法,规范管理,更好地为业主提供服务;增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念,使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情,而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作,也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据,懂得用法律武器保护自身的权利,同时履行应尽的义务。

6、要规范物业管理服务行为

物业管理服务企业要树立质量意识,规范管理、优化服务,取得广大业主和业委会的支持和配合。一是加强从业人员业务培训,提高其专业素质和服务水平。二是应当按规定实行明码标价,统一收费,在其服务区域内的显著位置或收费地点,对物业管理企业、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、举报电话等进行公示,定期公示日常维护和重大维修费用的收支情况,使广大业主明白消费。三是要加强企业内部管理,严格履行物业服务合同约定,为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准,对业主和业委会提出的合理要求要及时整改。四是落实物业承接验收制度,物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位,共用设施进行查验,以减少工程建设遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。

7、要强力落实专项维修资金的收缴工作

新近建成的小区条件较好,应严格督促落实,可一步到位,但一定要做好专户储存,合理使用等工作,确保正常运行,能起到示范带动作用,如龙辉小区;对新开发的小区一定形成制度,确保落实;对政府及部门早其建设小区如文笔小区等,应尽快研究,加以解决。

8、要积极推进旧住宅小区的物业管理

调动各方积极性,针对旧住宅小区物业规模小,较为分散,尤其是小区楼房陈旧、基础设施差,物业管理难于起步的情况,逐个进行调研、分析,采取多种途径、多种形式、多种方法,解决处理好维修资金归集困难、物业管理用房缺乏等问题,整合物业管理资源,完善物业管理条件,促进其尽快开展正常的物业管理工作,改善旧住宅小区的居住环境。可着手先行对几个无物业管理小区进行新型管理工作机制的试点,通过总结经验,逐步建立健全适应我县实际情况的旧住宅小区物业管理模式,最终促其走上规范化管理轨道。

物业调研报告 篇11

物业企业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域,规范的物业企业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。我会于20xx年1月至7月对河北区居民小区物业企业管理状况,特别是对三和小区和金兆园小区进行了调研。现将调研情况报告如下:

一、小区物业企业管理现状

三和小区,人口近万人,地处城乡结合部,小区经历了九个物业公司和三届业主委员会,人员较复杂,管理难度较大,现物业公司是容心物业公司于20xx年9月接手三和小区的物业企业管理。每年应收物业费100万元,现在只能收上来4万余元,收缴费用不足以维持日常开销,水电费都有拖欠。许多业主借道路、房屋质量、绿化、车辆丢失、喷泉等许多问题,拖欠物业费。金兆园小区,20xx年入住,共1058户。商品房202户,回迁房660户。20xx年12月初物业撤出,后由明星物业接管,次年撤出。现在,电梯维修费无从解决。

二、小区物业存在的问题

尽管两个小区情况有异,但存在有许多共性的问题,并在很大程度上反映了我区物业企业管理的现状和病疾。

(一)地产遗留问题。由于物业企业管理没有在房屋开发建设阶段就进行介入,因此开发建设的不合理成了后来物业企业管理的众多矛盾的根源。开发建设遗留问题主要表现在:一是规划变更导致业主权益受损。房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异。二是房屋建筑和附属设备质量差,配套项目缺项甩项。三是建筑权属不清。公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题,是业主与开发商争议的核心问题。如金兆园在地产建设阶段,就在二次供水和电梯质量等方面留下了严重后患。三和小区的开发商也遗留下房屋质量等问题。这些都为日后物业企业管理埋下了隐患。

(二)物业企业管理企业管理水平低,人员整体素质不高。一是某些物业企业管理企业员工缺乏客户意识,服务态度不端正,服务用语不文明,对业主的正当要求不能及时满足,同时存在侵害业主利益的行为。二是某些物业企业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业企业管理一项很重要的工作,维修不及时、不到位,使业主对物业企业的服务质量产生怀疑,甚至出现矛盾。

(三)小区业主缺乏四种意识。一是缺乏整体意识。个别业主只顾自己利益,在公共部位私搭滥建,致使部分公共设施不能正常使用,难以发挥其应有的功能;二是缺乏安全意识。少数业主认为房子是自己的,属私有财产,便无所顾及在自己的小天地里,私拆乱改。三是缺乏法制意识。一些业主私占绿地,或种菜或做停车位,不仅破坏了小区的整体规划,更侵害了其它业主的合法权益。四是缺乏环保意识。垃圾乱堆乱放,墙壁上乱贴乱画,私养大型宠物,在小区宠物粪便随处可见。

(四)物业公司对业主的违规行为处置力度不够,没有执法权。而政府相应的执法机构又力不从心,执法缺位。比如,对有些业主的私搭乱盖、车辆不按规定停放以及破坏小区设施等行为,只能劝告,下整改单,报告政府执法部门,而无他法。结果常常是业主我行我素,造成恶性循环,以至小区环境和设施每况愈下。

(五)物业公司收物业费困难。业主以各种理由不缴费,加之,效法者众,物业服务企业收上来的`物业费越来越少,从企业追求利润的经济本性来说,当收入小于成本或者利润减少时,必然会降低成本,而降低成本的直接后果就是服务质量下降,于是更多业主对物业服务企业的服务不满意,从而不交物业费,这就进入了一个恶性循环的怪圈。小区环境差了,住房自然贬值,到头来受苦的其实不只是物业服务企业,还有园区内的所有业主。比如三和小区的状况就是一个很好的例子。相反,现每家每户的煤气、水、电、有线电视等费用没有拖欠的,因为这是政府行为,如果你不交费,这些职能部门有权停水停电,没有一点商量,现在只有物业费可以拖欠,因为它是企业行为。个别人就是抓住这个漏洞,不交物业费,你不会把我怎么样,这是物业公司目前最挠头的事。

(六)使用上缺乏健全的机制和有效的监督,大修基金保值、增值难。按条例规定,当确需使用房屋公共维修基金的时候,由业主委员会提出,经2/3以上的业主同意后,方可申请使用。但实际上,如果修缮部位只涉及到少数业主的利益,那么就很难获得小区2/3的业主通过,给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用,容易让房屋公共维修基金造成无法利用。随着大量房屋开始进入维修期,当年收取的微薄的大修基金将入不敷出,如何在物价水平上涨的情况下,将有限的大修基金保值、增值,缺乏有效的手段。

三、几条建议

(一)依照20xx年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和20xx年9月1日正式实施的《物业企业管理条例》,研究制定我区《物业企业管理水平评估细则》,提高物业企业管理,并做到有法可依。

(二)建立政府相关执法部门与物业公司、业主委员会三方的联动机制,有效处置小区内的各种违法违规行为。并在街道办事处一级设立物业企业管理纠纷处置办公室,作为三方联动机制的行动轴心。

(三)为促进物业企业管理市场的发展,培育物业企业管理的核心品牌,鼓励有实力的社会实体兴办物业公司,在政策上实施优惠政策,并创造竞争氛围,做大做强我区物业企业管理业,为我区和谐社区建设锻造实业新军。

(四)确保房屋大修基金的安全使用,实现大修基金保值增值。建议对业主交纳的房屋大修基金委托银行理财,按每个小区(大厦)开一个总帐户,按每户业主缴纳的房屋大修基金为每户单独开户,每年的利息自动转存到业主的户头上。凡需动用大修基金时,必须由大修房屋牵涉到的业主们投票表决,委托专业机构对物业公司预算的维修费用进行评估后方可动用维修款项,同时对大修基金的使用过程进行监督,对维修质量进行鉴定。

(五)加大宣传力度,引导人们正确的物业消费观念。按时缴纳物业企业管理服务费、公共水电费、电梯用电费、二次供水电费及一此相关的费用是每个业主(住户)必须履行的义务,大家应当积极主动履行,任何人不论何种理由拒交物业企业管理服务费都是违法的。

物业调研报告 篇12

物业管理是城市管理和社会建设冲突集中体现的领域,规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。为进一步规范我区物业管理,近期,我区物价部门组织人员对城区物业服务进行调研,在引导业主树立正确的物业服务消费观念,引导物业服务企业依法经营、公正竞争、合理收费,如何进一步规范物业行业管理等方面出不懈的努力。

一、基本状况

我区物业管理行业起步较晚,正是朝阳产业,通过近十年的进展,由于各方面因素的影响进度缓慢,还存在市场化运行机制未健全、开发商影响、专业性的人才匮乏等问题。总体看,我区物业管理工作有以下三个特点:一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是物业管理行业监管体制不完善。据统计,目前,吉安市中心城区共有物业管理小区38家,物业管理企业30个,管理房屋230万平方米。城区物业管理掩盖率达到80%,新建商品房的物业管理掩盖率达到100%。本区注册一级资质物业服务公司尚无,注册二级资质较多。全部小区均未成立小区业主委员会,物业服务水平很难得到一个质的提升。目前我区多层住宅物业管理费用的收费标准为每平方米0.3—0.5元,高层住宅为每平方米0.7—0.9元。尽管如此,我市物业行业收费平均收费水平仍低于80%。物业管理费标准不高,收缴率低,个别业主和物业管理企业之间的冲突因缺乏沟通渠道而无法解决,成为制约我市物业管理行业进展的主要因素。

二、存在的主要问题

1、物业服务公司规模较小。我区随着房地产业的快速进展,近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看,进展参差不齐。由于企业管理规模过小,综合实力差,专业化水平低,造成物业服务社会资源铺张,效率低、效益差。假如形成规模效应,则可降低成本,提高效率。

2、市场化运作机制尚未健全。物业管理尚未真正形成市场准入机制。物业服务企业生存环境存在缺陷,经营困难。一是我区为中心城区,由于邻近县居民到我区投资购房置业者较多,有的购买多套住房不急于入住等因素导致空房率高,小区入住率不高,由于规定未装修入住按50%交纳物业服务费,不交纳电梯运行费,而这部分人员未入住,并未削减物管企业的服务成本,再加上已入住业主交费意识薄弱,应交的物业费也收不上来,据统计,收取物业管理费达到90%以上,已经是特别不错的状态了。导致很多小区由于收费率低处于微利状态,甚至产生亏损,造成物业管理企业难以为继。二是由于我区物业行业还处于起步阶段,很多业主对物业收费都表示不理解,业主缴费意识薄弱,造成物业服务收费率低,有的企业因难以全额收取物业管理费,只有被迫撤离所服务的楼盘。

3、物业服务费收取难。主要表现在:

一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位,导致住户有看法而拒绝缴费。

二是住户无力缴费。如安置房、经济适用房,业主许多是低保户,以生活水平低为由拒交物管费。

三是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。

四是由于业主自身的缘由,如业主内部纠纷、业主出租房屋等缘由致使缴费不准时等。

五是由于业主物业缴费意识薄弱。物业管理企业供应的隐性服务被忽视。不少业主认为,交了那么多的物业管理费,不就是有几个保安和几个清洁工吗?这钱花得太冤枉。于是少交甚至不交物业管理费的现象时有发生。虽然物业管理公司供应了许多服务,但由于服务本身是隐性的,业主没有因此得到很直观的利益,所以业主很难感受到物业管理公司的工作。

六是有的业主仅比较其物业收费标准,而未比较物业服务质量,业主对收取物业服务费表示抗拒。特殊是对停车收费及车库及贮存间、杂物间交物业费表示不理解。二次供水、电梯使用费分摊收取冲突大。由于各种因素有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电费。

七是不少小区的业主认为物业管理公司的收费不透亮 、不合理,乱收费、高收费,因而拒绝交费,此类问题很有普遍性。

八是业主认为物业管理公司的服务与收费质价不符。在实际物业管理工作中,也的确存在物业管理公司服务不到位、服务态度不好、修理不准时、收费不规范等状况。这样,造成业主对物业服务不满足,对物业管理企业产生看法,因而拒交物业管理费。

九是当物价部门依据经济进展水平、物价上涨水平和业主服务水平提高等状况,对物业收费标准作出调整后,部分业主不愿按提高后的标准交费。由于物业费收入收不到位,不少物业公司收支难以平衡,入不敷出,从而降低服务标准,对小区设备维护、清洁、绿化投入等工作打折扣,造成恶性循环,引起住户不满,陷入了物业公司埋怨收不足费而无法服务,业主埋怨服务低劣而不愿交费的怪圈。据全国价格举报电话受理投诉统计,近三年来,业主投诉物业管理企业收费项目和标准不透亮 、违反规定乱收费,始终位居各类价格举报问题的前三位。

4、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门,有时各种冲突会交织在一起。从全区看,缺乏一个强力部门有效的协调各方,造成行政管理和物业管理关系难以理顺,多头管理问题久拖不绝;开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清;街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥;房屋管理由房产部门负责,但房屋性质转变却由建管办监管,责任主体不明确,行政监管力度不大。

5、物业管理缺乏监管。我区全部小区均未成立业主委员会,有些业主往往不清晰自己可享受那些服务内容、有哪些服务标准,应交多少费用,如何监管物业管理企业等,这些问题使得部分物业服务企业带有肯定的随便性,少服务、服务不到位现象时有发生,体现不出“质价相符、优质优价”的物业收费原则,对此业办法见,对物业管理的有偿服务产生疑问,影响小区的正常管理运作。

6、业主的消费观念有待转变。部分业主物业服务的消费观念没有完全树立起来。一是买房人对物业管理的熟悉需要一个过程。二是我们国家诚信价值体系尚在初级阶段。遇到问题,业主不是乐观通过司法、行政手段解决,而是选择随便拖欠或者拒绝交纳物业服务费的方式进行,这种做法不仅损害了合同的严厉 性,而且造成了住宅消费的诚信危机。三是一部分人存在从众和侥幸心里,看到小区内有业主不交物业费,认为自己交了反而吃亏,所以也效仿着拒绝或者拖欠物业费。物业服务收费不到位,最终利益受到损害的还是业主本身。物业费主要用于居住小区房屋公用部位及共用设施设备的运行修理养护等服务性开支。部分业主不缴费,等于免费享受公共服务,这对缴费的业主是不公正的。长此进展,不缴费的业主可能会越来越多,最终导致物业管理无法正常进行,房屋及设施将会失修失养,小区的保安、保洁、绿化将无人问津。

三、对加强完善物业服务收费管理的看法和建议

1、走强强联合之路。制造条件,乐观鼓舞物业公司兼并、合并,走强强联合之路,做大做强物业公司,做响物业公司品牌;鼓舞有实力的社会实体兴办物业公司,对从事老小区物业服务的企业,在政策上赐予扶持和优待。

2、完善物业管理的市场准入机制。努力引入物业管理的市场竞争机制,明确规定物业公司的资质。加强物业管理市场整顿,对不符合要求和规定的物业公司、物业管理人员,坚决吊销执照,注销上岗资格证书,维护良好的市场秩序。要深化社区,加强日常巡查,对修理不准时、服务不到位、收费不规范的行为予以严厉 查处,直至降低或取消其物业管理企业的资质。要连续加强物业管理企业的制度化、规范化建设,强化检查考核、资质审定、从业人员业务培训等工作措施,促进我区物业管理行业的服务水平不断提高,提高我区的物业管理水平。

3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开头,物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业接受,为后期物业打下坚实的基础。建立物业服务收费报审机制,应在售房前,向物价部门申报核定物业服务收费标准,规定在向物价部门申报前期物业收费标准后方可售房,以削减不必要的冲突。在物业管理企业在引导业主理性维权的同时,紧密联系房地产开发商,不断完善物业功能,确保物业建设质量和配套设施设备的齐全及有效修理养护。

4、完善细化收费标准。建议尽快讨论制定质价相符的物业服务费指导价格体系,细化《江西省物业管理条例》各收费档次对应物业企业应达到的详细标准,明确高层住宅另行收取的电梯运行费是否包含电梯修理、年检费,电梯费用各楼层间的分摊比例问题,明确私家车库、贮存间是否要交物业服务费等问题,建议二次供水由供水公司统一管理,由供水公司向业主收取二次供水费。要建立市场化的收费机制,使物业管理服务向市场化、专业化方向进展,必需遵循公开、公正,诚恳信用的原则。鉴于目前售后房物业收费冲突凸现,商品房冲突相对平稳的特点,实行分类指导方法,做到公开合理、质价相符以及同一物业管理区域实行同一收费标准。

5、应制定房屋公共修理基金的提取使用程序。按有关条例规定:当确需使用房屋公共修理基金的时候,由业主委员会提出,经2/3以上的业主同意后,方可申请使用房屋公共修理基金。但实际上,假如修缮部位只涉及到少数业主的利益,那么就很难获得小区2/3的业主通过,给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的修理费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用,简单让房屋公共修理基金造成不法利用。随着大量房屋开头进入修理期,当房屋需修理,当年收取的大修基金如何提取使用的问题。目前,我区的房屋公共修理基金从未提取过。

6、简化催缴物业费法律程序。当业主恶意拒交物业费时,现行方法是由物业企业起诉业主,这样将耗费物业企业大量的人力、财力,通过法律途径追讨的物业费都不足以支付诉讼等相关费用。建议明确物业企业催缴物业费更为简洁措施或程序。

7、妥当协调解决有关问题。市环卫部门向业主收取的生活垃圾处理费为3元/月,由物业企业代收。该部门所做的'工作仅是从转运站将生活垃圾运走,且不供应垃圾筒,现物业小区内道路卫生、垃圾外运至垃圾转运站都由物业企业担当,市环卫处每月向物业企业收取3元/月的垃圾处理费。由于市环卫处并未供应相应服务,只做了其中一部分,故物业企业物业企业不应担当3元/月的垃圾处理费。

8、加大宣扬力度引导人们正确的物业消费观念。物业管理公司本身要留意加强物业管理水平,提高自身的服务质量。规范管理,提高服务水平,加大业主对物业管理的正面宣扬和引导,让业主树立正确的“物业服务消费观”,有效避开收费难的问题。让业主了解物业管理工作的内容,提高物业管理的商品意识。让业主感受实质上是一种服务型的商品交换。物业管理公司需要引导业主的思想观念要由物业管理的无偿供应向有偿型的商品供应方面转化。

9、加大对物业行业的监管力度。推动物业行业社会化、市场化进程,净化地域性物业行业竞争环境。健全本市物业政策法律法规,形成完整、系统体系。

10、进一步提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》,争取政府的支持的同时,提高经营力量,加强与业主、业委会的沟通沟通,达成共识。二是不断提高服务质量,不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化,编制成详细的《操作手册》,成为员工的行动指南。三是培育和造就高素养的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应当注意个人素养方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核,建立内部激励机制。

11、建立物业管理冲突纠纷调处新机制。探究建立物业管理纠纷调处新机制。将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导,参与社区居委会举办的各项活动,同时,邀请社区居委会参与业委会的活动,对业主与业主之间,业委会与业主之间,业主、业委会与物业公司之间消失的各种冲突和纠纷,社区居委会应当主动出面协调处理,街道办事处应当予以帮助。建议将物业冲突纠纷纳入司法调解,逐步建立和完善司法调解制度,化解居民纠纷和准时处理侵害居民合法权益的大事。

12、恢复物业小区服务收费年审制度。取消江西省发改委赣计商价字(20xx)975号《关于物业管理服务收费有关问题的补充看法》第三条:“今后凡是涉及物业管理服务收费的物业管理企业不再办理收费许可证和不再实行收费年审制度,与之相关的罚则自行取消”。恢复物业服务收费许可证换发和收费年审制度,以便价格部门履行监管,加大失信惩诫力度。

13、尽快修改、细化物业管理有关规定。《江西省物业服务收费管理方法》和《吉安市物业服务收费管理实施细则》已经不能适应当前经济增长、社会进步和物业管理进展的客观要求,修改物业服务收费管理方法成为迫切需求,有关部门应乐观协作,共同推动新的物业服务收费管理方法尽快出台。新出台的物业服务收费管理方法应能充分考虑其可操作性、科学性、合理性和有效指导性,兼顾市场双方的利益,并在收费标准、服务内容、定价方式、收费方式等方面进行细化,进一步明确物业服务成本构成和服务内容,定价方式上汲取其他城市的阅历,实行菜单式计费方式,让业主明明白白消费,物业企业清清晰楚服务。

物业调研报告 篇13

物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域,规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。为进一步规范我区物业管理,近期,我区物价部门组织人员对城区物业服务进行调研,在引导业主树立正确的物业服务消费观念,引导物业服务企业依法经营、公平竞争、合理收费,如何进一步规范物业行业管理等方面出不懈的努力。

一、基本情况

我区物业管理行业起步较晚,正是朝阳产业,通过近十年的发展,由于各方面因素的影响进度缓慢,还存在市场化运行机制未健全、开发商影响、专业性的人才匮乏等问题。总体看,我区物业管理工作有以下三个特点:一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是物业管理行业监管体制不完善。据统计,目前,吉安市中心城区共有物业管理小区38家,物业管理企业30个,管理房屋230万平方米。城区物业管理覆盖率达到80%,新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。本区注册一级资质物业服务公司尚无,注册二级资质较多。所有小区均未成立小区业主委员会,物业服务水平很难得到一个质的提升。目前我区多层住宅物业管理费用的收费标准为每平方米0.3—0.5元,高层住宅为每平方米0.7—0.9元。尽管如此,我市物业行业收费平均收费水平仍低于80%。物业管理费标准不高,收缴率低,个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决,成为制约我市物业管理行业发展的主要因素。

二、存在的主要问题

1、物业服务公司规模较小。我区随着房地产业的迅速发展,近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看,发展参差不齐。由于企业管理规模过小,综合实力差,专业化水平低,造成物业服务社会资源浪费,效率低、效益差。如果形成规模效应,则可降低成本,提高效率。

2、市场化运作机制尚未健全。物业管理尚未真正形成市场准入机制。物业服务企业生存环境存在缺陷,经营困难。一是我区为中心城区,由于邻近县居民到我区投资购房置业者较多,有的购买多套住房不急于入住等因素导致空房率高,小区入住率不高,由于规定未装修入住按50%交纳物业服务费,不交纳电梯运行费,而这部分人员未入住,并未减少物管企业的服务成本,再加上已入住业主交费意识薄弱,应交的物业费也收不上来,据统计,收取物业管理费达到90%以上,已经是非常不错的状态了。导致许多小区由于收费率低处于微利状态,甚至产生亏损,造成物业管理企业难以为继。二是由于我区物业行业还处于起步阶段,许多业主对物业收费都表示不理解,业主缴费意识薄弱,造成物业服务收费率低,有的企业因难以全额收取物业管理费,只有被迫撤离所服务的楼盘。

3、物业服务费收取难。主要表现在:一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位,导致住户有意见而拒绝缴费。二是住户无力缴费。如安置房、经济适用房,业主很多是低保户,以生活水平低为由拒交物管费。三是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。四是由于业主自身的原因,如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。五是由于业主物业缴费意识薄弱。物业管理企业提供的隐性服务被忽视。不少业主认为,交了那么多的物业管理费,不就是有几个保安和几个清洁工吗?这钱花得太冤枉。于是少交甚至不交物业管理费的现象时有发生。虽然物业管理公司提供了很多服务,但由于服务本身是隐性的,业主没有因此得到很直观的利益,所以业主很难感受到物业管理公司的工作。六是有的业主仅比较其物业收费标准,而未比较物业服务质量,业主对收取物业服务费表示抗拒。特别是对停车收费及车库及储藏间、杂物间交物业费表示不理解。二次供水、电梯使用费分摊收取矛盾大。由于各种因素有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电费。七是不少小区的业主认为物业管理公司的收费不透明、不合理,乱收费、高收费,因而拒绝交费,此类问题很有普遍性。八是业主认为物业管理公司的服务与收费质价不符。在实际物业管理工作中,也确实存在物业管理公司服务不到位、服务态度不好、维修不及时、收费不规范等情况。这样,造成业主对物业服务不满意,对物业管理企业产生意见,因而拒交物业管理费。九是当物价部门根据经济发展水平、物价上涨水平和业主服务水平提高等情况,对物业收费标准作出调整后,部分业主不愿按提高后的标准交费。由于物业费收入收不到位,不少物业公司收支难以平衡,入不敷出,从而降低服务标准,对小区设备维护、清洁、绿化投入等工作打折扣,造成恶性循环,引起住户不满,陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务,业主抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈。据全国价格举报电话受理投诉统计,近三年来,业主投诉物业管理企业收费项目和标准不透明、违反规定乱收费,一直位居各类价格举报问题的前三位。

4、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门,有时各种矛盾会交织在一起。从全区看,缺乏一个强力部门有效的协调各方,造成行政管理和物业管理关系难以理顺,多头管理问题久拖不绝;开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清;街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥;房屋管理由房产部门负责,但房屋性质改变却由建管办监管,责任主体不明确,行政监管力度不大。

5、物业管理缺乏监管。我区所

有小区均未成立业主委员会,有些业主往往不清楚自己可享受那些服务内容、有哪些服务标准,应交多少费用,如何监管物业管理企业等,这些问题使得部分物业服务企业带有一定的随意性,少服务、服务不到位现象时有发生,体现不出“质价相符、优质优价”的物业收费原则,对此业主意见,对物业管理的有偿服务产生疑问,影响小区的正常管理运作。

6、业主的消费观念有待改变。部分业主物业服务的消费观念没有完全树立起来。一是买房人对物业管理的认识需要一个过程。二是我们国家诚信价值体系尚在初级阶段。遇到问题,业主不是积极通过司法、行政手段解决,而是选择随意拖欠或者拒绝交纳物业服务费的方式进行,这种做法不仅损害了合同的严肃性,而且造成了住宅消费的诚信危机。三是一部分人存在从众和侥幸心里,看到小区内有业主不交物业费,认为自己交了反而吃亏,所以也效仿着拒绝或者拖欠物业费。物业服务收费不到位,最终利益受到损害的还是业主本身。物业费主要用于居住小区房屋公用部位及共用设施设备的运行维修养护等服务性开支。部分业主不缴费,等于免费享受公共服务,这对缴费的业主是不公平的。长此发展,不缴费的.业主可能会越来越多,最终导致物业管理无法正常进行,房屋及设施将会失修失养,小区的保安、保洁、绿化将无人问津。

三、对加强完善物业服务收费管理的意见和建议

1、走强强联合之路。创造条件,积极鼓励物业公司兼并、合并,走强强联合之路,做大做强物业公司,做响物业公司品牌;鼓励有实力的社会实体兴办物业公司,对从事老小区物业服务的企业,在政策上给予扶持和优惠。

2、完善物业管理的市场准入机制。努力引入物业管理的市场竞争机制,明确规定物业公司的资质。加强物业管理市场整顿,对不符合要求和规定的物业公司、物业管理人员,坚决吊销执照,注销上岗资格证书,维护良好的市场秩序。要深入社区,加强日常巡查,对维修不及时、服务不到位、收费不规范的行为予以严肃查处,直至降低或取消其物业管理企业的资质。要继续加强物业管理企业的制度化、规范化建设,强化检查考核、资质审定、从业人员业务培训等工作措施,促进我区物业管理行业的服务水平不断提高,提高我区的物业管理水平。

3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开始,物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳,为后期物业打下坚实的基础。建立物业服务收费报审机制,应在售房前,向物价部门申报核定物业服务收费标准,规定在向物价部门申报前期物业收费标准后方可售房,以减少不必要的矛盾。在物业管理企业在引导业主理性维权的同时,紧密联系房地产开发商,不断完善物业功能,确保物业建设质量和配套设施设备的齐全及有效维修养护。

4、完善细化收费标准。建议尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系,细化《江西省物业管理条例》各收费档次对应物业企业应达到的具体标准,明确高层住宅另行收取的电梯运行费是否包含电梯维修、年检费,电梯费用各楼层间的分摊比例问题,明确私家车库、储藏间是否要交物业服务费等问题,建议二次供水由供水公司统一管理,由供水公司向业主收取二次供水费。要建立市场化的收费机制,使物业管理服务向市场化、专业化方向发展,必须遵循公开、公平,诚实信用的原则。鉴于目前售后房物业收费矛盾凸现,商品房矛盾相对平稳的特点,采取分类指导办法,做到公开合理、质价相符以及同一物业管理区域实行同一收费标准。

5、应制定房屋公共维修基金的提取使用程序。按有关条例规定:当确需使用房屋公共维修基金的时候,由业主委员会提出,经2/3以上的业主同意后,方可申请使用房屋公共维修基金。但实际上,如果修缮部位只涉及到少数业主的利益,那么就很难获得小区2/3的业主通过,给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用,容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期,当房屋需维修,当年收取的大修基金如何提取使用的问题。目前,我区的房屋公共维修基金从未提取过。

6、简化催缴物业费法律程序。当业主恶意拒交物业费时,现行办法是由物业企业起诉业主,这样将耗费物业企业大量的人力、财力,通过法律途径追讨的物业费都不足以支付诉讼等相关费用。建议明确物业企业催缴物业费更为简单措施或程序。

7、妥善协调解决有关问题。市环卫部门向业主收取的生活垃圾处理费为3元/户、月,由物业企业代收。该部门所做的工作仅是从转运站将生活垃圾运走,且不提供垃圾筒,现物业小区内道路卫生、垃圾外运至垃圾转运站都由物业企业承担,市环卫处每月向物业企业收取3元/月、户的垃圾处理费。由于市环卫处并未提供相应服务,只做了其中一部分,故物业企业物业企业不应承担3元/月、户的垃圾处理费。

8、加大宣传力度引导人们正确的物业消费观念。物业管理公司本身要注意加强物业管理水平,提高自身的服务质量。规范管理,提高服务水平,加大业主对物业管理的正面宣传和引导,让业主树立正确的“物业服务消费观”,有效避免收费难的问题。让业主了解物业管理工作的内容,提高物业管理的商品意识。让业主感受实质上是一种服务型的商品交换。物业管理公司需要引导业主的思想观念要由物业管理的无偿提供向有偿型的商品提供方面转化。

9、加大对物业行业的监管力度。推进物业行业社会化、市场化进程,净化地域性物业行业竞争环境。健全本市物业政策法律法规,形成完整、系统体系。

10、进一步提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》,争取政府的支持的同时,提高经营能力,加强与业主、业委会的沟通交流,达成共识。二是不断提高服务质量,不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化,编制成具体的《操作手册》,成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核,建立内部激励机制。

11、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导,参加社区居委会举办的各项活动,同时,邀请社区居委会参加业委会的活动,对业主与业主之间,业委会与业主之间,业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷,社区居委会应当主动出面协调处理,街道办事处应当予以协助。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解,逐步建立和完善司法调解制度,化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。

12、恢复物业小区服务收费年审制度。取消江西省发改委赣计商价字(20xx)975号《关于物业管理服务收费有关问题的补充意见》第三条:“今后凡是涉及物业管理服务收费的物业管理企业不再办理收费许可证和不再实行收费年审制度,与之相关的罚则自行取消”。恢复物业服务收费许可证换发和收费年审制度,以便价格部门履行监管,加大失信惩诫力度。

13、尽快修改、细化物业管理有关规定。《江西省物业服务收费管理办法》和《吉安市物业服务收费管理实施细则》已经不能适应当前经济增长、社会进步和物业管理发展的客观要求,修改物业服务收费管理办法成为迫切需求,有关部门应积极配合,共同推动新的物业服务收费管理办法尽快出台。新出台的物业服务收费管理办法应能充分考虑其可操作性、科学性、合理性和有效指导性,兼顾市场双方的利益,并在收费标准、服务内容、定价方式、收费方式等方面进行细化,进一步明确物业服务成本构成和服务内容,定价方式上吸收其他城市的经验,实行菜单式计费方式,让业主明明白白消费,物业企业清清楚楚服务。

物业调研报告 篇14

物业管理作为新兴的朝阳产业,在我市已有十余年的发展历史,这十几年来,在各级政府领导的关心和支持下,在广大业主和物业管理企业的共同努力下,我市的物业管理总体水平得到了很大的提高,物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。为了更深入地了解我市物业管理现阶段发展状况,结合实际情况,通过实地走访及召开座谈会等方式对我市住宅小区的物业管理情况进行了调研,调研中发现问题归纳如下:

一、收费难依然是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒

在调研中反映最多的问题就是收费难,虽然《物业管理条例》已颁布实施一年多,但业主的交费意识、物业管理观念尚未完全形成,收费难依然是困扰绝大部分物业管理企业的首要问题。业主不交费的理由很多,主要是物业管理企业服务不到位和房屋质量等开发商遗留问题。物业管理企业收上来的物业费越来越少,从企业追求利润的经济本性来说,当收入小于成本或者利润减少时,必然会降低成本,而降低成本的直接后果就是服务质量下降,于是更多业主对物业管理企业的服务不满意,从而不交物业费,这就进入了一个恶性循环的怪圈。所以要搞好沈阳的物业管理,必须从培养人们的交费意识入手,努力提高收费率。

二、业主大会、业主委员会成立、运行不规范,作用发挥不当

在《物业管理条例》中,业主大会制度被作为一项重要制度再次明确,业主大会是全体业主的自治组织,业主委员会是业主大会的执行机构,作为产权人和物业使用人的业主是小区真正的主人,管理好小区应该是全体业主的共同愿望,所以物业管理不是物业管理企业一方的事,而是全体业主的事,业主应通过业主大会这一渠道充分行使自己的权利,发表自己的观点,参与到小区管理中去。但在调研中发现,很多小区的业主没有意识到这一点,对小区物业状况漠不关心,造成业主大会召开困难,有些小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会,没有组建业主委员会,物业管理处于前期物业管理状态,个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决,为小区正常的物业管理埋下隐患。有的小区业主委员会成立程序不规范,未通过业主大会选举产生,不具有合法性,其行为不具备法律效力,不能代表全体业主。还有的小区即使按规定成立了业主委员会,但其成员对物业管理相关知识了解甚少,对其职责认识不清,缺乏足够的精力、热情,业主委员会形同虚设,不能起到应有作用。另外,个别社区对业主大会、业主委员会的成立比较漠然,未按照《物业管理条例》要求发挥应有的组织、指导作用,使部分物业的日常管理工作处于无序状态。

三、物业管理企业人员整体素质有待提高

这一问题主要表现在以下两方面:一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识,服务态度不端正,服务用语不文明,对业主的正当要求不能及时满足,影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。其实业主和物业管理企业之间的矛盾很多是源于物业管理企业人员服务态度不好,很多问题只要正确沟通都是可以解决的,物业管理企业人员一定要树立“业户至上”观念,才能把物业管理这项工作做好;二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作,维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑,甚至出现矛盾。

四、服务标准不统一,有待规范

物业管理服务作为一种商品,不仅具有一般商品的特性,还具有一定公众性的特性。业主在购买本小区物业管理服务的时候会与其他小区相比较,看看自己所享受到的服务在价值、价格上是不是最优的,但由于现在我市未对不同价格的物业费应具体提供那些服务做出细致明确的规定,所以在业主进行比较的过程中难免会出现同质不同价,或者同价不同质的现象,这种现象会对业主在评价物业服务上产生影响。因此服务标准需要进一步规范。

五、开发商遗留问题严重影响物业管理企业正常经营

开发商遗留问题主要包括两方面:一是房屋质量存在问题;二是承诺未兑现,业主未得到承诺利益,园区内配套设施未健全。调查中,有些物业管理企业管理人员反映他们小区内没交物业费的业主有90%是因为房屋质量有问题,还有的是因为开发商承诺的配套设施没有建,业主又找不到开发商,于是物业管理企业便无奈地成了替罪羊。此外,有些物业管理企业为了扩大管量,对开发商妥协,降低承接标准接管物业,也为日后的管理工作埋下隐患。

六、地方性法规建设滞后,影响物业管理行业规范化

国家《物业管理条例》已颁布实施一年多,对我市物业管理行业起到了积极的规范作用,但由于其全国性和指导性的特点,在解决物业管理中的一些具体问题时可操作性差,这就要求我市能尽快出台地方性配套法规、规章,如物业管理区域的划分,业主在首次业主大会上的投票权数的确定等。

针对以上问题,提出如下建议:

一、尽快出台物业管理服务质量等级标准

按照“分等定级、质价相符”的原则制定物业管理服务质量等级标准,同质同价,质高价高,不同等级,价格不同,服务内容和质量也不同。由小区业主大会根据需要讨论决定选择具体服务标准,并与物业管理企业签订物业管理服务合同,不搞服务不足,也不搞服务过剩。物业管理企业按照合同规定提供服务,业主按时足额交纳物业费,物业管理企业定期公布费用收支账目,让业主明白消费,避免双方因费用问题产生怀疑。

二、加快业主大会制度规范化进程

按照《物业管理条例》等相关法律法规规范成立业主大会,公开选举业主委员会,使业主的合法权利得到保护,正当权益得到维护。经选举产生的业主委员会要热心公益事业,对这项工作有足够的热情,能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用,及时将业主意愿反映给物业管理企业,在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释,消除二者间误会分歧,使小区物业管理在和谐的氛围中正常运行。

三、制定物业管理人员培训计划,提高员工的专业素质和道德素质

在提高员工专业技能方面应重点做好以下几方面工作:

1、做好人力资源管理,提高员工的专业技能,提高管理服务水平;

2、制定计划,分期分批对各类人员进行专业培训,经考试合格后持证上岗;

3、实行“末位淘汰制”,竞争上岗,树立岗位就是报酬的观念;

4、多渠道吸纳有经验的专业人才,与本地实际相结合,优势互补,全面提高从业人员素质。

在提高员工道德素质方面,要着力从培养其服务意识入手,说话、办事时刻从服务者的角度出发。因为在物业小区里,住户人数多,人员素质参差不齐,作为物业管理人员不能对业主要求太高,应该多从自身找差距,摆正自己的位置,工作中多一份耐心,用自己良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。

四、严格把好验收关

事实证明,开发商遗留问题是日后小区物业管

理的最大难题,所以在小区竣工验收时,相关部门必须严格把关,房屋质量、配套设施必须保质保量。物业管理企业在承接物业时也要详细检查物业情况,包括小区业主档案资料等,不能因盲目扩大管量而为日后经营管理埋下隐患。

五、尽快出台地方性法规、规章

由于各地物业管理实际情况存在差异,《物业管理条例》将一部分具体法规、规章的制定权交给地方,我们应根据我市物业管理实际,结合《物业管理条例》实施一年多以来的实践经验,尽快制定出台实施细则,为解决具体问题提供操作性强的法律依据。

六、加大宣传力度,创造物业管理和谐的供给需求环境

深入细致宣传《物业管理条例》,让广大业主不但了解物业管理对小区环境的重要性,也能在适当时候运用法律武器保护自己的利益,充分行使自己作为物业主人的权利。同时通过宣传,也要使物业管理企业进一步明确自己的工作性质,更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务,使物业小区形成业主要服务,物业管理企业提供服务的互补状态,促进我市住宅小区环境优化,推动整个物业管理行业健康、有序发展。

物业调研报告 篇15

近年来,随着我县城镇化进程的快速推进,房地产业得到了迅猛发展,建成了一大批住宅小区。在xxxx高速上远远望去,一幢幢漂亮的高层矗立在xx南岸,绵延数公里,与防洪大堤交相辉映,奠定了一座现代化城市的雏形。这些住宅小区遍及城区各个区域,配套的小区物业管理也由此经历了从无到有,从摸索试点到稳步发展,管理对象从单一的住宅小区发展到商场、超市、办公楼等各类领域,形成了包括房屋及相关配套设施设备的维修养护、环境保洁、安全巡查、绿化管养等各类物业服务。但由于物业管理在我县起步比较晚,发展相对滞后,出现了大大小小的矛盾和问题,现已成为影响居民正常生活的焦点问题,亟需采取有效对策来加以改进和解决。

一、基本现状

截至目前,我县已建成小区和各单位家属楼137个,建筑面积123万平方米,规划住房12711套,入住44489人。入住人口占城区总人口的64%。建设方式主要为:90年代各单位在后院集资建设的房屋占15%,商品房占70%,小产全权房占10%,保障性住房占5%。

我县物业管理有三种模式。一是由物业服务企业管理,全县有物业服务企业13家,资质全部为暂定三级,从业人员244人,虽然服务小区只有26个,但这些小区住宅总面积约59万平方米,近乎占建成商住楼总面积的一半。二是自主管理、自治小区70个,这是小区管理的主要形式,占全县建成住宅小区的一半,管理住房面积约52万平方米,占到建成商住楼总面积的四成左右。三是无人管理小区,涉及小区41个,面积约12万平方米。

二、小区管理存在的问题

通过统计数字可以看出,目前全县绝大部分住宅小区处于自主管理或无人管理状态,关乎六、七千户群众的切身利益。就物业公司管理的26个小区而言,也有收费难、管理难、业主与物业错位、服务缺失等诸多问题。这些问题不仅直接影响到居民的居住环境和生活质量,而且叠加累积极易造成群体上访,影响全县稳定大局。分析我县住宅小区及物业管理,主要有以下五方面问题:

(一)准入门槛低,服务不规范。我县现有13家物业公司,资质全部为暂定三级,从业人员244人,注册资本都在50万—100万元,平均每家公司员工不到20人,规模小,实力弱。物业管理人员大都为退休人员和下岗工人,没有经过正规培训,不懂物业服务,更谈不上持证上岗,整体人员素质令人堪忧。物业服务大都仅仅限于看大门、搞卫生,业主很少见到物业公司管理人员。小区院内车辆乱停乱放、闲杂人员自主进出、小商小贩吆喝叫卖、小孩随意玩耍等现象比比皆是。即使卫生打扫也不彻底,大多只是清早扫一遍,而且只扫院子和道路,不管角落和楼梯,小区环境难尽人意。门卫基本上就是开锁大门、收取停车费,安保防范流于形式,失盗事件屡有发生。

(二)收费标准高低不一,收费难度大。一方面,物业公司收费项目不一,收费标准自定,高低参差不齐。高层小区收费项目最多的有物业服务费、地下室服务费、生活垃圾费、电梯费等,合计达1800元,个别小区赶上了咸阳市的收费标准;除此以外,对出入车辆还要收取停车费。小区收费有的按面积计征,有的按户平摊,收费标准参差不齐,上下之间相差数倍,群众反响比较强烈。另一方面,管理无抓手,收费难度很大。旧小区水、电、暖分户管理,自主购买,物业收费全凭自觉,收费难度很大,一些小区甚至连取暖费都难以及时收取,影响居民生活。新建小区借鉴西安、咸阳经验,对水、电等实行智能卡统一管理,减少了物业收费难度,管理比较方便,但是个别物业公司在水、电收费中有私自加价行为,监管难度大,业主不满意。

(三)基础设施不健全,物业公司不愿管。一是规划设计不到位。规划是龙头,规划建设乱,则物业管理乱。主要表现在各单位后院家属楼,临街见缝插针单体楼工程,由于受地形狭窄和建设规模小等因素影响,小区的绿化、亮化、停车位和物业用房等基础设施无法配建,规模小、成本高,物业管理无利可图,甚者可能亏本,导致物业公司不愿进驻管理,这是造成小区自治或无人管理的主要原因。二是建设工程质量有硬伤。建设工程质量问题本身属开发商应承担的责任,但工程交付使用后,因质量问题,物业服务企业与开发商推诿扯皮,业主维权和利益诉求无人理睬,这类事件往往酿成上访案件。如鸿运大厦电梯质量问题,水电苑地面渗水问题,恒海家园自来水管道漏水等问题,上访时间长达几年,问题得不到妥善解决。三是提前交付埋隐患。按照国家规定,在工程交付使用前,开发商必须组织相关单位人员进行消防单项验收和电梯单项验收,最后进行工程总体验收。但调查中发现,我县好多开发项目未经任何验收而擅自交付使用,业主入住后,因室外工程未完工,楼内天然气未安装到位,有线电视未安装到位,电梯和消防未验收等问题,引发集体上访。比如迎春花园、银鑫名苑和盐业大厦等开发建设项目,曾多次群访。

(四)业主结构多元化,维权主张难统一。由于业主来自社会各个阶层,社会经历、收入水平、文化修养等不同,认识问题、处理问题的方式、方法也不尽相同,导致物业管理工作难度加大,而且规模越大越难管理。一是站位不同,意愿相左。小区空地有车的想留车位,电动车主要建车棚,其他住户还要收费,意愿不一,相互争执,难以协商。二是业主错位,反“主”为“客”。大多数业主对自己的权利和义务认识不清,不知道自己该享受什么权利,履行哪方面义务,甚至淡定处之,对小区集体事项不闻不问,听之任之。相当一部分小区业主委员会不能正常履行职责,几年难以召开业主大会。三是良莠不齐、素质欠缺。物业服务企业本身是有偿服务,部分业主没有形成对物业管理有偿服务意识,缺乏社会公德,只要服务,不愿交费,抱有蹭热、蹭物业的市侩意识。据调查,县城各小区物业费收缴比例大多在70%至90%。如西街紫薇花园住户88户,今年收缴68户,缴纳比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收缴比例90%。

(五)宏观环境有影响,管理体制未理顺。房地产市场与物业管理是皮与毛,唇与齿的关系。有的小区因房地产市场不景气,建成后入住率低,物业服务经营管理成本高、支出大,服务质量就差,如永丰御景苑。有的项目资金短缺,进展缓慢,不能按期交房,如紫薇花城。有的虽然按照合同约定时间交房,但因工程质量和配套设施不完善,导致物业管理难度增大,比如迎春花园、银鑫名苑和盐业大厦等。特别是“小产权”房,由于没有完全产权,规划设计和工程质量难以监管等原因,遗留问题较多,管理难度很大,已经成为物业纠纷的“多发地”。另一方面,实事求是地讲,物业管理工作机制尚未形成。根据中省市关于进一步加强物业管理的文件精神和要求,按照“重心下移、属地管理”的总体原则,坚持以物业行政主管部门为行业指导,属地镇(社区)为主体进行社会管理的总体要求,形成以属地社区居委会为主的“部门(单位)、镇、社区居委会”三级物业管理体系。但是在现实工作中,全县物业一旦有问题,镇和各社区居委会管理职责缺失,由县物业行政主管部门直接处理。这样的管理缺位,在一定程度上助推了我县物业管理的混乱局面,这也是我县物业管理问题得不到长期有效解决的直接诱因。

三、对策和建议

农民向城镇转移、居住向小区集中是城镇化发展的必然要求。基层管理应适应形势发展的要求,逐步实现以村委会管理为重向以社区、住宅小区为重的转变,更好地服务社区居民。对于我县的辖区物业管理要分类指导,区别对待,标本兼治,稳步推进。

(一)积极探索建立物业监管体系。一是完善机制。物业管理要遵循“重心下移、属地管理”的总体原则,坚持以物业行政主管部门为行业指导,属地镇(社区)为主体进行社会管理的总体要求,建立以属地社区居委会为主的“部门(单位)、镇、社区居委会”三级物业管理体系。二是摸清底子。在理顺工作关系的前提下,由房管所负责,各镇(社区)居委会配合,针对城区新老小区进行地毯式调查统计,将各小区的名称、住户信息、住房情况和物业管理情况等信息全部登记造册,然后按照各居委会所划定的片区将小区的信息分解到各居委会,由各居委会制定具体的实施方案,负责实施小区物业监督管理工作。三是强化业务指导。建议参照外地经验,将房管所升级为科级建制单位,便于协调部门关系,提升物业监管水平。

(二)严把物业服务企业准入关。凡是进入xxxx县的物业服务企业必须在物业行政主管部门注册登记,对于不登记备案的服务企业,一律叫停不得进驻小区开展工作。对于新建开发项目,在发房屋预售证前,要求开发企业对小区进行前期物业招标,选定服务质量好、态度好、信誉好、且管理规范的企业从事物业服务。同时,缴纳一定的履约保证金,规范制约物业服务企业行为,便于调处物业与业主的纠纷,防止骗取物业管理资金行为的发生。

(三)加强对物业公司人员的培训。受收入水平、群众理念、收费标准等因素制约,在当前和今后相当一个时期,物业服务在我县可能属于微利行业。但作为服务企业,只有不断提高自身素质,提高服务质量,才是立身之本,只有服务质量提高了,广大住户才会认可。物业行政主管部门应每半年组织一次物业管理知识讲座,提高从业人员的自身素质;每年组织一次省级物业从业人员的培训,力争在2-3年内全部实现物业人员持证上岗。

(四)强化物业费收缴管理。物业费收缴是困扰物业服务的最大难题,直接关乎物业管理的正常运转。要解决好收费问题,必须解决好以下三个问题:一是标准。现有物业管理收费标准分类较粗,质量要求不严,物价部门应对此调研,细化标准要求。二是抓手。大中城市的小区实行智能卡管理,物业收费比较容易。我县新建小区水、电实行统一管理,经适房小区还一并纳入了取暖管理,物业收费几乎没有什么障碍。问题是老旧小区水、电、暖全部分户管理,自主购买,没有制约手段,收费普遍比较困难。可以对这样的小区实行改造,水、电、暖统一管理或统管其中的1-2项,财政予以适当奖补。改造后聘请物业公司进驻管理。三是监督。小区应该设立公示牌,收费项目、收费标准全部公开,谁交谁欠张榜公开告知,用途结余定期公示,消除业主的思想疑虑。同时,要接受业主委员会的管理,努力提高物业服务管理水平,为业主提供一个舒心的良好环境。

(五)强化对业主自主管理的引导。业主是小区法定的主人,调动业主的积极性,增强业主的主人翁意识对于提高小区管理水平至关重要。首先,要加强引导,做好老旧小区物业管理的推行工作。由居委会牵头,负责组织和指导本辖区内住宅小区业主大会成立、业主委员会的首届选举和换届、改选工作,督促收缴辖区内物业专项维修资金。指导和监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理或者选聘物业服务企业,调处物业管理服务中的矛盾纠纷。在有条件的小区,试点建立小区党支部或临时党支部,发挥党员作用,搞好自主管理。其次,要搞好宣传。通过采取行之有效的宣传手段,加大宣传力度,提高广大业主对物业管理相关法律法规的知晓率,消除认识误区,更好地行使权利,履行义务,树立正确、健康的消费理念,创建宜居小区,构建和谐家园。

(六)加大推进老旧住宅小区整治力度。由县物业行政主管部门牵头,各镇(社区)居委会配合,按照因地制宜,逐步实施,分类管理的原则,采取由物业公司管理、原建房单位管理、业主自治管理等多种途径,对现有旧住宅小区进行摸底调查,分类排队,集中整治。其中:对基础设施比较完善,大多数业主同意实行市场化管理的老旧小区,应积极引入物业公司管理;对基础设施不健全、大多数业主不同意实行市场化管理的老旧小区,应以确保小区卫生清洁和治安秩序为基本服务,由业主委员会自治管理;对单位集资建设的住宅楼,由其原建设单位自行负责物业管理涉及事宜。同时,加强对规划的执法管理和房地产市场监管,规范并逐步取缔“小产权”房,严格质量监管,完善基础设施,消除硬件缺失,为开展物业管理奠定良好基础。

物业调研报告 篇16

物业管理是提高居民居住质量和生活水平的重要途径,也是衡量城市管理水平的重要标志,对加快城市经济文化发展起着重要作用。住宅小区物业管理因为关乎人们生活的居家环境、与群众生活息息相关而倍受关注。

一、当前住宅小区物业管理现状

去年9月,我市将物业管理职能进行下划,包河区认真贯彻落实市政府和市房地产管理局的各项要求,努力为辖区居民创造优美、和谐、安全、舒适的居住环境,在抓好队伍,建立区、街(镇)物业管理联动机制,调处重大物业纠纷等方面做了大量工作。

(一)搭建管理机构。

根据合政办秘[100]文件精神,物业管理工作从市房地产管理局下划至各区,实行“两级政府,三级管理,四级网络”的模式,落实属地管理,区政府把物业管理职责赋予区住建局,在区住建局设立物业管理和住房保障科。各街(镇)对应在大建办设立了物业管理机构。

(二)各类住宅小区物业管理情况。

包河区现有各类住宅小区362个,其中有物业管理的小区180个,物业管理面积约2000万平方米,物业管理水平参差不齐,其中新建的高档小区的物业管理水平相对较高。

(三)物业服务企业情况。

目前在包河区进行物业服务企业共129家,其中具备一级资质的企业8家,具备二级资质的企业18家,其余均为三级资质的物业企业。从各物业服务企业的运行情况看,越是资质高的物业服务企业,为居民提供的服务质量满意度也越高。

(四)业主委员会的成立情况。

包河区共有55个住宅小区成立业主委员会。大多数业主委员会发挥作用较好,在选聘物业服务企业、协调企业与业主的关系上做了大量有益的工作。

二、当前物业管理工作中存在主要问题

由于物业管理是一个新兴的行业,面临较多的复杂情况和问题,因此信访量大,纠纷较多。自20xx年xx月xx日至20xx年xx月xx日,包河区共处理关于物业方面的12345市长热线361件,政民直通车45件,市长信箱12件,电话投诉141件,接待来访群众257人次,存在的主要问题有:

一是物业管理主管部门力量不足。

目前,包河区住建局作为物业管理的主管部门,仅有3人专职从事物业管理工作。各街(镇)继去年市开展物业管理专项整治百日行动后,虽相应成立了机构,但配备人员均为兼职人员,不专心、不安心、难尽心的问题客观存在,与物业管理涉及面广和问题多、难协调的现状不适应。

二是业主委员会运作缺乏监督。

业主大会是业主自治组织,业主委员会是业主大会的执行机构,在业主大会闭会期间,主要工作由业主委员会负责执行和落实。由于部分业主委员会成员从相关活动中捞取好处,易与物业服务企业以及其他业主产生矛盾纠纷。比如对小区公共收益的管理监督就是一大难点,也是业主委员会成员之间,业主与物业公司之间存在矛盾的焦点,而解决类似的矛盾业主大会最有权威,但由于业主大会召开的条件要求很高,无法及时召开,因而很多矛盾不能及时解决,甚至造成反复上访,影响和谐稳定。

三是前期物业存在诸多弊端。

《物业管理条例》第二十四条规定:“要按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘物业服务企业”。实际操作中前期物业服务企业通常是由开发公司的一个部门演变而来,与开发商有着上下级的隶属和斩不断的`经济利益关系。一旦开发商因房屋质量与业主发生纠纷,前期物业既要维护开发商的利益,又要维护业主的利益,陷入两难境地。业主由于正当权益得不到保障,就把该打在开发商身上的“板子”打在物业服务公司身上。造成监管部门及时协调纠纷难,业主和物业服务公司的“心结”越结越深,导致物业费收缴难等问题,影响物业服务水平,易造成恶性循环,最终损害的是业主的利益。

四是物业企业收费难与运行成本高的矛盾突出。

近年来,物价上涨较快,使物业公司的运作成本不断增加,其中人员的工资支出占较大比例,现行合肥市最低月工资涨至1010元,近期出台的《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》,取消了公摊费收取项目(二次供水用电除外)。同时部分业主对缴费义务认识不到位,以种种托词拖欠和拒交物业费,而物业服务企业在收取的费用不能维持其正常运行时,要么降低服务标准,要么在合同到期前撤离,造成广大业主利益受损,甚至引发社会不稳定因素。

三、几点建议

(一)加大培训力度,突出正面宣传。

物业管理在我国虽然起步较晚,但为规范物业管理工作,国家相继出台一系列法律法规。有关部门及街镇要主动承担责任,加大对这些法律法规的培训力度,扩大培训范围,使全社会都能了解、关心物业管理工作,自觉履行义务,保障业主权益。要就业主的义务、物业服务企业的社会责任、积极缴纳物业服务费与提高物业服务质量的关系、业主自治组织在物业管理活动中的地位作用、政府职能部门的职责等相关内容进行全面宣传,使业主、物业服务企业以及政府部门之间能统一认识,自觉做到相互理解、相互支持。

(二)统一配备物业协理员。

由区统筹考虑,为各街镇配备专职物业协管员,解决兼职问题,让专职的人干专业的事,切实把物业管理的各项工作做扎实。

(三)把好前期物业入口关。

前期物业是由开发商通过各种形式选聘的,而且在售房时就已经定下,在小区没有交付,业主没有入住的情况下,区级物业管理主管部门目前还不能介入此项工作。因此要自上而下形成一套有利于后续物业管理的监管运作机制,使有关部门和业主能够实质参与开发商对前期物业选聘、峻工查验和物业交付工作,减少因开发遗留问题对后期物业管理带来的困扰,维护业主利益。

(四)大力扶持村(居)属物业服务企业。

包河区现有村(居)属物业服务企业10余家,目前管理服务都比较好,且均为三级资质的企业。这些企业在村(居)范围内,管理优势明显,既解决居民就近就业,又为辖区居民提供服务,同时因其带有政府的“影子”,管理起来比较容易,且不以营利为主要目的,又与居民有着特殊的“亲情”,一般不会产生纠纷,尤其在三无小区的物业管理方面发挥的作用明显。政府应在政策上予以扶持,如设奖补资金,鼓励该类企业做大做强,在服务自管小区的同时,逐步把服务向更多的“三无”小区延伸,解决当前“三无”小区物业管理难问题。

物业调研报告 篇17

一、引言

物业是指房屋以及与之相配套的设备、设施和相关场地。物业管理是指业主或者委托的其他人对物业以及区域内与物业相关联的共同事物进行管理和维护的活动。物业管理是我国住房私有化的产物,是90年代中期产生的一个新兴行业。1992年,我区成立了第一家物业公司上海广厦物业管理有限公司。经过十多年来政府、企业、业主和社会各方不懈努力,我区住宅小区管理取得了一定的成效。主要表现为:全面改革了传统的房屋管理体制,初步建立了物业管理的市场机制,切实加大了为民办实事力度,逐步推进了住宅小区综合管理。但是随着我区经济社会迅速发展,人民群众对住宅小区综合管理和物业服务的要求也越来越高。如何搞好住宅小区的物业管理,解决老百姓反映热难点问题是我们各级政府和社会相关方面(单位)研究的课题。

根据市委完善民生政策措施、力促和谐社会建设的要求以及关于加强居住区物业管理的工作精神,嘉定镇街道区人大代表工委组织部分人大代表对我区老居民住宅小区的物业管理基本情况进行工作调研。

二、调研目的、方法和过程

(一)调研目的

通过对我区物业管理、老住宅小区居住环境、业委会运作等调查,为区政府有关部门解决物业管理中存在的热难点问题提供第一手资料,为政府有关部门安排解决民生民需实事提供依据,使我区城市发展和管理上一个新的台阶,为构建和谐社会奠定良好基础。

(二)调研对象、方法和内容

调研对象:基层群众、业主委员会成员、业主代表、物业公司负责人、社会各界人士。

调研方法:本次调研采取问卷、电话访问、个别访谈、实地察看等方法。共发放调查问卷100份,人员采取随机抽样形式。电话访问由访问者在所查看物业公司的物业任务单上随机抽取。个别访谈对象,主要是物业管理公司经理、业主委员会成员、居委干部和业主代表。

调研内容:重点围绕物业公司的行风建设、老式住宅居民区的生活环境、业主委员会运作、街坊基金的亏损、物业管理费的收缴等五个方面。另外,还包括老居民区人民群众关心的物业管理中热点问题、老百姓急需政府部门帮助解决的物业管理中的历史遗留问题。

(三)调研过程

5月下旬,街道区人大代表工委建立了由街道区人大代表工委主任、5名区人大代表等组成的调研小组,拟订了调研提纲。自6月上旬开始,主要对老住宅小区的物业管理现状展开调研。调研过程中,听取了区房地局有关部门对我区居住区物业管理的工作汇报;走访城南小区、迎园十坊、菊园嘉富三个老式住宅居民小区;实地察看了广厦物业公司、明达物业公司、万涓物业公司、嘉定区房屋修理应急中心物业服务状况;召开群众座谈会8个(参加人员71人次),个别访谈18人次,收集群众意见35条,电话(随机)征求业主意见7人次,检查物业工作台帐18本;发放问卷100份。广泛听取各个方面对我区(尤其是老居住区)物业管理的意见和建议。

三、我区物业管理基本情况

据统计,我区现有住宅小区250多个,建筑面积1100万平方米。目前已成立业主委员会的住宅小区有226多个,占符合成立条件住宅小区总数的92%。

本区经过工商登记、取得物业管理资质的企业近147家:其中注册在嘉定、在嘉定从事物业管理的企业55家;注册在外区,在嘉定从事物业管理的企业15家,其中骨干企业有上房、万科、金地、东湖等。

目前我区物业行业从事管理、保安、保洁、维修、绿化养护等人员近3500人。

合计以上数据分析,里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭户占我区居民家庭总户数的50%左右,因此,解决我区老居住区物业管理的问题是我们工作的重点。

四、老居住区物业管理存在的主要问题及原因分析

为具体了解和掌握业主对物业管理行业的意见,调研小组发放问卷调查100份,回收98份,有效问卷95份,随机调查结果如下:将近63%的居民认为,居住的小区各方面很一般,其中有10%的居民认为很不满意。

其中,居民反映最突出的问题是小区环境差、保安不到位、街坊基金严重亏损、业委会作用发挥不够、物业管理费收支矛盾突出等,分析上述问题的产生原因,主要是以下几方面因素:

(一)物业管理体制尚未完全理顺

主要表现在:一是本区物业管理工作机制尚不健全。物业管理是一项系统工程,有较强的综合性和区域特点,涉及房地、建设、规划、环卫、公安、消防等多个部门,有时各种矛盾会交织在一起,为此光靠行政主管部门难以协调各方,难以发挥对居住物业的管理、协调、指导、监督等作用,许多工作还停留在应付上级检查、突发性矛盾的应急处理上。社会、政府、业主对物业企业在物业管理中侵犯业主权利的行为,缺乏有效的制约措施,如小区保安管理,小区的案发率不与物业公司经营好坏挂钩;二是物业管理没有从真正意义上纳入社区管理范围。不少居住小区内居委会、物业公司、业主委员会三方各自为政,缺乏沟通、协调渠道,遇到矛盾和问题经常出现相互埋怨、指责,或一推了之的现象;三是对小区内违法装修、违法搭建等行为处置难度大。《物业管理条例》中早就明确规定了业主的禁止行为,并规定了相应处罚办法,但是在处理违法行为时,有关部门却缺乏有效办法,甚至不作为。房地、规划与市政部门都有其执法职能,但由于职责尚欠明确,不同程度地存在推诿扯皮现象,物业公司行使的权力仅仅是制止,不能“强制”,而居委会又没有管理职能,造成违法建筑年年拆,却年年还在增。

(二)历史遗留问题没有及时解决

据统计,76%的业主认为居住区的环境差,历史遗留问题多。主要表现在:一是老居住区建设较早,大多数都建造于80年代以前,当时规划标准低,开发企业见缝插针,因此造成绿化少、没有停车场地、住宅密度高;二是老住宅区中尚存在着相当数量的不成套公房,没有单独的煤卫设施。有的售后公房居住面积小,所以有一定经济条件的住户都另买住房,留下的老住宅除出售外,大多数都用于出租,如桃园、叶池社区,出租户占居住总数的30%以上。外来人员的生活习惯还不能适应城市化生活的要求,乱扔垃圾的现象随时可见,卫生状况不尽人意;三是小区出入口多,没有公共的停车库,加上保安管理不到位,“三车”失窃现象时而发生,老百姓怨声载道;四是公共设施老化,如路灯不亮、下水道管径细经常发生堵塞等。

老居民区存在的普遍问题:

1、环境差

2、收费低

3、保安不到位

(三)物业管理市场化机制尚不成熟

主要表现在:一是物业管理尚未真正形成市场准入机制。由于前期开发的商品房维修基金归集不到位,老旧小区物业管理收费标准太低等因素,使物业管理招投标工作很难实施,致使市场化运作机制尚不成熟,难以实现真正意义上的物业管理双向选择。因此,目前企业规模小、管理水平差、服务方式落后、管理人才缺乏已经成为阻碍我区物业管理正常发展的瓶颈。老居住区物业管理中没有一家品牌企业,本地企业除广厦物业近几年在搞规模经营外,大多数物业企业停留在过去房管所或开发商附属的模式中苦心经营,企业经营收入还是以物业管理费和过去存量房租金为主。企业对如何服务好业主研究不深,特别是对物业管理中专业化服务保安、保绿、保洁这三个方面兴趣不大,且服务质量差,已引起广大业主的反感。据统计,68%的业主认为居住区的保安不到位。究其原因:客观上,老居住区环境差,物业收费标准低,收取的保安费不够支付保安人员和保安管理费用,引起保安不到位;主观上,有的物业公司管理水平差,对保安人员管理不严,保安人员缺乏责任心,引起工作不到位。部分小区虽安装了监控,但保安人员擅自离岗、漏岗,更不用说做监控值班记录了。

二是物业管理收支矛盾难以做到完全市场化。老小区物业收费标准低、收缴率低,不少物业公司收支难以平衡,入不敷出,从而降低服务标准,引起业主不满,从而陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务,业主抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈。

目前老居住区物业管理费收费标准最低的(每户按大、中、小套三种标准收取,大套7.5元/月,中套6元/月,小套4.5元/月。保安、保洁费每户分别按3元-6元/月标准收取。就是商品住宅每平方米收费0.23元/月,这在全市范围内也是最低的,而且近10年标准没有提高,而职工的平均工资在逐年提高。例:温宿路16弄小区共有134户居民。如果用四班三运转物业保安管理工作方式,至少用4个人,按人均费用1.5万元/年,每年物业保安人头费要6万元。小区物业管理费标准4.5元/月,就算每月足额收缴,即134×4.5×127236(元),那么这52164元缺口谁来付?这样的小区由谁愿意管?于是出现撤走了保安人员现象发生(如叶池小区)。

在调研过程中,我们了解到物业企业和居民群众对物业管理费这个问题有完全不同看法。物业公司主要观点:

一、我市最低工资标准从90年代末420元提高到现在750元,几乎翻了一翻,可是物业管理费却近10年来没有增长过,因此,物业管理费有必要进行调整。

二、物业管理企业在市场经营中,地位不平等。其他企业可以根据成本提高自己的产品价格,而物业管理费的提高却受到计划经济模式控制。物价部门不松口,永远也解决不了。从某种意义来说,政府把部分责任转嫁到物业企业身上。

关于业主不交物业管理费的主要原因,我们也进行了问卷调查,结果是:认为维修不及时占34%;收费不合理占30%;生活困难交不起占21%;服务态度差占15%。要提高物业管理费标准,让老百姓多出钱,困难很大。业主不交物业管理费的另一个原因是动迁居民,据叶城物业公司反映,在工业区南区动迁户不交物业管理费(达800多户)已经成为多数动迁户从众行为,动迁户不交物业管理费的主要理由是:都是农民安置,北区农民集中居住区物业管理费由政府或集体补贴,所以我们也不交。工业区南区安置的房屋都是可以上市的商品房,而工业区北区安置的房屋是不可以上市的农民住宅,虽然在安置中都用房屋或货币结算,但性质是完全不同的。

物业公司员工工资在涨,物业管理费却不增长,你说怎么办?

A、重新选聘物业公司

B、降低服务水平

C、物业公司自行消化

D、提高物业费标准

(四)街坊基金亏损现象严重

街坊基金是售后公房特有的基金,按售后公房每平方提取20元标准归集在街坊基金中,主要用于交纳路灯电费、道路维修、绿化养护、下水道的疏通和公共设施改造。街坊基金是固定的基金,除1999年以前国家对街坊基金本金以高出银行储蓄5%利率作为补充外,街坊基金几乎没有增值渠道。就是有其他收益,如汽车停放收费,也基本用于弥补保安人员费用不足。10多年来街坊基金只有支出,没有进帐,加上街坊基金使用很规范,所以我区80%的售后公房小区面临着亏损,亏损最大的小区接近100万元。例:桃园小区街坊基金每年固定费用,交纳路灯电费、道路维修、绿化养护、下水道的疏通和部分保安人员费用(不含设施改造,按2006年价格标准计算),应为20万元。在没有增值渠道情况下,2007年亏损总额已达70万元,2008年将达90万元,以次类推街坊基金亏损将会越来越严重。

按照《物业管理条例》第十一条规定:业主大会履行决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施职责;第十二条规定:专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。如果街坊基金减少亏损,那只有经物业管理区域内全体业主的三分之二以上同意通过,那么业主大会才能履行专项维修资金续筹方案。调查显示:在对如果街坊基金亏损后,你愿意重新筹集的认识上愿意筹集的人数只有26%,距全体业主三分之二(67%)以上业主同意的要求相差太远,显然要每户业主出资来续筹街坊基金困难很大。

问卷题目选项

1、我愿意如果街坊基金亏损后,你愿意重新筹集吗?

2、不愿意

3、随大流

4、不表态百分比(%)

(五)业委会队伍的专业素质不高

在当前解决物业管理中最难的问题是什么?调研中我们从四个方面提出问题:

1、两项基金的归并;

2、物业管理费的等级收费;

3、业委会不能有效地代表业主大会办事;

4、街坊(维修)基金的筹集。

调查结果:业委会不能有效地代表业主大会办事和街坊(维修)基金的筹集成为居民群众心目中最难解决的'问题。

目前解决社区物业管理中最难的是:

A、维修基金的筹集

B、业委会不能有效地代表业主大会办事

C、物业管理费的等级收费

D、二项基金归并关于(维修)基金的筹集上面我们已经讨论过,这里我们主要分析业委会不能有效地代表业主大会办事。

分析原因主要是:

一、业委会地位问题。它不光要代表全体业主行使业主的权利,同时还代表全体业主维护业主的利益。往往有些业委会粉墨倒置,同物业企业一起侵害业主利益;

二、业委会成员素质问题。缺少房屋保养和维修,资金使用和管理方面的专业人才。特别是业委会主任如果不懂物业方面的专业知识,就很难代表业委会或全体业主说话。

我们从问卷中了解到:你对你小区业委会工作满意吗?满意的占27%;不满意的占2.1%;一般的70%;不知道0.9%。这里要说明的是,这次问卷的对象中业委会成员占很大的比例,如果是一般业主,打分的结果就不得而知了。因此怎样选好业委会成员,提高业委会成员办事能力,是我们在当前在社区管理中应该认真思考的问题。

五、近年来政府所做工作及取得的成效

近几年来,区政府及有关职能部门围绕《物业管理条例》,结合我区实际,围绕居民群众反映突出的问题,采取一系列措施,取得了一定成效。具体体现在:

1、加大旧住宅整治力度,全面落实住宅“平改坡”综合改造。

今年我区将加大旧住宅综合整治作为提升物业管理水平的基础工作,并创新观念,规范管理,完善房屋修缮标准,力争建立与时代相适应的,具有我区特色的居住房屋修缮和管理的长效机制。年内将结合新城建设的总体工作部署,突出嘉定老城区综合改造,力争完成30万平方米房屋综合“平改坡”项目,并加大旧住宅综合整治力度,共排定了60多万建筑面积的住宅进行综合整治,总计投入资金1600多万元。

2、设立售后公房的补贴。

区房地部门会同区地区办向区人民政府提出专题报告,要求区政府参照周边区对售后公房给予管理费补贴的模式,切实提高售后公房为主的住宅小区的管理水平。

3、扩大物业管理社区党建的试点工作。

区房地局在认真总结新成路街道的试点经验基础上,在有条件的街道、镇继续开展物业管理社区党建联建工作。今年确定嘉定镇街道、南翔镇、安亭镇为物业管理社区党建工作的街道、镇,继续深化物业管理社区党建工作。

4、今年7、8月开展物业管理优质服务“双月”竞赛活动。

活动自7月1日到8月31日,将包含物业管理技能大比武、“抗高温、送清凉”便民服务、防汛防台四级响应演练及实战等项目,倡导优质服务,旨在深化物业管理优质服务内涵,加快提高物业管理行业职工技能,提升物业管理行业人员服务水平。

5、配合市有关部门关于《加强住宅小区综合管理三年行动计划(20xx-20xx)》在我区的贯彻落实,力争区里建立住宅小区综合管理联席会议制度,做好小区综合管理的各项工作。

总的来说,我区的物业管理趋势向好。在近几年行风测评中,群众满意度高于全市平均水平。物业管理中较好的企业有广厦、明达、磊成等,这些公司的主要成绩是以业主利益为重,认真做好自己服务工作,在经济和社会效益方面取得双赢。我们认为:嘉定的物业管理虽然存在着一定问题,群众意见较多,但是领导重视,社会各方面为解决这些问题有成功的案例,而且取得了突出成绩,所以我们应予充分肯定。

六、关于加强我区物业管理工作的建议

物业问题是加强社区建设、构建和谐社会的重要内容之一。物业管理的最终目标是向社会化、市场化、专业化的方向发展,要做到“严格管理、科学管理、长效管理”,为进一步提高我区物业管理水平,尤其是加强老旧小区的物业管理,提出如下建议:

(一)进一步明确工作责任主体,建立长效管理机制

物业管理工作是一项系统工程,要在明确责任主体、理顺各方关系的基础上,建立一套行之有效的物业管理长效机制,形成职责分明、措施得力、政令畅通、信息及时、办事高效的管理网络系统。

一是要建立健全组织机构,明确责任主体。

建议建立以区地区办为牵头,其他职能部门为成员单位的领导机构,加强对住宅小区的综合管理。其主要职能是:制定相关的我区住宅小区综合管理方面的政策;研究我区住宅小区综合管理发展方向;审核和批准住宅小区综合管理改造和建设规划和社会发展规划;解决和协调住宅小区综合管理中存在的问题。其工作总体思路是以规范居住房屋租赁为抓手,以加强住宅小区综合管理为重点,以为广大市民创造和谐的居住环境为目标,坚持属地管理和综合治理相结合,层层落实管理责任,按照《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划》,进一步理顺住宅小区综合管理的体制、机制和法制,基本消除住宅小区综合管理中的政府的缺位。

另外,建议建立由社会各方有关人员组成的物业管理研究协会,起到调查研究、社会监督的作用。

二是要对全区物业状况做到家底清、情况明。

要全面掌握全区售后公房或商品房具体、准确的数据,了解他们在两项基金上的使用情况以及目前存在的问题,管理部门应该主动去发现问题,寻找解决问题的办法。有些问题确属本部门不能解决的,应及时上报区政府。如,南门开发区多数业主不交物业管理费之事。又如,街坊基金亏损的原因及目前亏损的程度,要进行专题调研,制定有效解决问题的办法。

三是要调整健全物业管理的相关制度。

根据《中华人民共和国物权法》的有关规定,要及时制订并出台我区关于物业管理的相应制度,进一步明确业主、业主委员会、物业公司在日常管理中各自的权利和义务。当前,我区正值小区业主委员会换届高峰,房地部门要指导好业委会的组建及物业公司的选聘工作,特别是过去在业委会和物业公司签订的服务合同中没有明确的权利和义务,这次要落实完善。如,保绿、保洁、保安三项服务要明确服务主体和责任,将完成质量与业绩考核相挂钩。又如,物业费到底应该由谁来收取,在服务合同中应该详细说明。为此,区房地部门要尽快拿出这方面的指导意见。

四是要切实采取行之有效的考核办法。

要增加物业管理考核项目,如,业主委员会运作行为是否规范,业主委员会和物业公司签定的服务合同是否全面或完整,物业公司信息发布是否透明等。考核采取定期检查和不定期巡查相结合的方式,强化日常管理,对违反有关考核规定的企业予以通报批评,降低甚至取消物业管理资质,把考核和奖惩挂起钩来,确保整个物业管理工作水平的不断提高。

(二)进一步加大政府支持力度,改善居民居住环境

本次调查中,在对“当前老的住宅居住区物业管理最应该解决的事”选项中,认为政府政策上支持的占83%。在“目前管理中认为政府应该怎么做”选项中,要求政府加大资金投入的占62%,要求政府出台相关的物业管理政策的占50%。从以上的民意调查中我们了解到,居民群众希望得到的是政府在政策上的支持、财政上的投入。

一是要出台相应的政策办法,依法处理各类矛盾。

如在街坊基金亏损的问题上应该出台相关的政策,特别是依靠广大业主每年提取除维修基金本金外的利息资金来补充街坊基金不足和道路使用补偿(停车)费来充抵街坊基金亏损,政府部门一定要拿出指导性意见。另外,我们从中了解到,重新筹集街坊基金也不是不可能,数据告诉我们随大流的业主近半数达49%,所以重新筹集关键是政策的支持及宣传和发动工作。

又如,政府每年除对集中的售后公房进行补贴外,要扩大其他售后公房或动迁用房补贴范围,政府对售后公房进行补贴,应该公开补贴项目;同时要评估被补贴的小区物业管理水平是否提升和群众的满意度。再如,对外来人员在住宅小区“群租”隐患,公安、工商、规划、人口办、消防卫生、地税、综治等相关部门要提出相关工作方案,采取争取早日实施。

二是要在财政上予以支持,加快旧区综合改造。

目前,我区老居住区大概有50万平方米。这些老的住宅年代最久为60年代建造,其内部大部分没有独立的煤卫设备,存在着下水道堵塞、乱拉线路,电线老化裸露,没有足够的消防设施等,在外部没有围墙、没有绿化、没有停车场地、没有自行车棚、晚上没有灯光等。我们在叶池社区实地看到的,这些老的住宅大部分都是出租户,外来人员占90%,住在这里的本地人大多数是退休工人、低保户或低收入者。据反映,这里治安情况复杂,安全系数低,当地居民生活十分清贫。近些年来区政府为嘉定的建设花了大量的精力,但这里却成为一个被遗忘的角落。为了真正体现解决民生问题,让改革开放的成果受益于广大居民群众,我们希望政府部门加快对老居住区改造的步伐。

具体的措施:一是落实机制。区、街道两级建立老居住区改造办公室,并形成相关部门各司其责、协同配合、依法处置的工作机制和综合协调机制;二是本着早改造、早得益、成本轻的原则,尽快制订相应动迁安置政策(通过业主自我管理的作用,让全体业主决定安置政策公平性、合理性、科学性)和规划建设方案;三是开展老居住区改造调查工作,切实掌握我区老居住区的基本情况,以点带面,分类改造,另外对群众反映强烈的突出问题如桃园宝塔型房屋的改造,要加快落实实施。

(三)进一步完善物业管理市场机制,培育品牌服务企业一是要尊重企业的经营自主权。

坚持运用市场竞争机制,规范运作,优胜劣汰。坚持标本兼治、重在治本的原则,严格市场准入和清出制度。

进一步完善投诉举报制度,加大日常监管力度,健全市场监督机制,对违法、违规经营的物业管理企业做到严厉查处。物业管理小区逐步实行招投标和业主选聘及解除物业管理公司。物业服务实行“明码标价”。

二是要实现分等级物业管理标准收费。

加快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制。由于多种原因,目前的物业管理收费方法没有从根本上按经济规律办事,因此,必须尽快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制和尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系,逐步提高物业服务收费标准,在提高服务质量的前提下,逐步扭转物业管理企业长期亏损的局面,确保该行业良性循环、健康发展。

三是要进一步规范业主委员会运作行为。

我们希望政府有关部门在进一步完善我区物业管理的市场机制同时,特别是对业主委员会运作行为要进一步规范,明确相应措施,不能放任自流,对业主委员会和物业公司签定的服务合同全面或完整,要有审核的部门,使业主委员会真正成为全体业主利益的维护者。

四是要公开物业管理公司的信息。

物业公司信息发布是否透明?包括物业服务实行“明码标价”。(说明:我区本土物业除广厦物业有一个网站外、嘉城物业有一个网页外,其他物业好象没有什么网站?)要化大力气、要制定相应考核指标。同时,要在税收政策上扶植物业公司的发展,引导我区物业企业之间进行强强联合,做强本土物业的品牌为我区广大业主更好的服务。

(四)进一步做好其他基础工作,提升我区物业管理水平一是要提高物业管理和从业人员整体素质。

在全区以非正规就业方式建立专业化保安、保绿、保洁服务公司,加强对社区管理人员、房地所管理人员、开发企业、物业企业、业委会等方面相关人员的培训,提高从业人员的整体素质。

二是要建立一整套物业管理信息系统。

把我区所有从事物业管理工作的行政管理人员及机构情况、在我区实施物业管理的物业管理企业情况、我区所有物业的基础情况、业委会相关情况等等内容,建立数据库进入电脑信息系统,保证该基础资料信息的系统性、及时性、准确性。各有关部门和单位也要根据该信息系统,各自建立好自己的管理系统,为提高服务水平打下一个良好的基础,为各级领导作决策提供依据。

三是要依法收缴和使用物业公共维修基金。

切实加强物业公共维修基金的管理工作。按照专户储存、业主所有、专款专用的原则,由区物业主管部门具体负责维修资金的归集、核算、拨付、使用等相关的管理工作,统一核算到户、计息到户,并按规定建立健全相关的监督检查制度。小区的公共维修部位进行维修时,物业管理企业应提出申请,经业主委员会通过、主管部门审批后方可使用。有关部门要进一步加强对公共维修基金的有效监督,加大对挪用基金现象的查处力度,对挪用物业公共维修基金的行为进行严厉处罚,情节严重的,依法追究有关责任人的刑事责任,切实保障公共维修基金的正当使用,取之于业主,用之于业主,防止产生不必要的社会纠纷。

以上是关于嘉定区老居住区物业管理综合情况的调研报告。由于本次物业管理综合情况调查活动时间短,而物业管理内容多、涉及面广,加上我们调查小组的思想认识和业务水平有限,调研的深度和广度都存在着局限性,因此本报告中难免会存在着不妥之处,为此恳请大家批评指正。

本次调查工作,我们得到了区房地局、xx、xx等物业公司和部分社区居委会积极配合及基层群众的全力支持,在此我们表示衷心的感谢。

物业调研报告 篇18

做好住宅小区物业管理工作,是新形势下一项重大社会管理工程,是关系千家万户的重大民生工程,是一项事关xxxx城市形象的重大环境工程。为推进我县城区住宅小区物业管理工作健康、规范发展,近期,xxxx县人大经工委与县住建、房管部门相关工作人员,深入我县城区紫苑、帝景家园、都市水乡、公园1号、金色东华、格兰苑、南桥郡、利民小区等10个住宅小区和磨子东街社区,通过实地察看、听取情况介绍、走访群众等形式,对我县城区住宅小区物业管理现状及存在的问题等情况进行了调查,具体情况如下:

一、我县城区住宅小区物业管理的现状

(一)城区住宅小区的基本情况。

据县房管部门统计,目前我县已建成住宅小区28个,即将投入使用和正在施工的小区大小还有10多个,住房近10000套,这部分住宅投入使用后,加上目前空置的住宅全部入住后,小区的入住人口将超过6万人,占到县城区常住人口50%以上。

从调查来看,我县已建住宅小区主要呈现出以下几个特点:

1、住宅性质多样。

主要有以下六类:一是早期由政府建设的福利房,土地属划拔,政府承建,分配居住,绝大多数已实行房改,如政府大院住宿区等。二是各单位为解决本单位职工住房问题,由单位承建的职工住宅小区,土地多是划拔,房屋定价出售或分配。如财政小区、国税小区、地税小区、明珠公寓等。三是开发商开发的住宅小区,土地出让,市场出售,是真正的商品房。如紫苑、帝景家园、都市水乡等。四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区,即现在所称的小产权房,一般规模也比较小,多自建自管。五是目前落实保障性住房政策,由政府承建的公租房、廉租房等各类保障性住房。六是目前仍由房管局负责管理的公房,主要集中在周子古镇。

2、规模差别较大。

在调查的10个小区和1个社区中,大的有紫苑、都市水乡、帝景家园、公园1号等小区,住房均在1000套以上,中等的金色东华、南桥郡等小区,住房均在500套左右,小的如格兰苑等小区住房在100套以内,有的仅十几套住房。

3、建设标准不一。

主体建筑方面,2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小区大多是预制板房,2008年以后所建小区大多为砖混结构、半框架结构、框架结构、剪力墙结构等。配套设施建设方面,在紫苑进入xxxx以前,我县除财政、国税、地税等单位自建小区条件相对较好,其他大多数小区只有主体住宅、没有任何公用建筑,大多数配套设施建设不齐,无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等情况比较普遍。就目前而言,我县县城区所建成的小区,也只有紫苑等少数几个小区能上档次,其他大多数小区普遍存在容积率过大、绿地偏少、停车位严重不足等突出问题,还有极个别小区进出道路不畅、消防通道拥堵,存在严重的安全隐患。

(二)小区物业管理工作的现状

1、物业企业发展情况。

从紫苑房产进入xxxx我县才真正有住宅小区物管的概念,目前也处于发展的初级阶段。现有物管企业16家,其中二级资质1家,三级资质15家,从业人员近1000人。专业化管理的小区21个,面积达86万平方米。

2、业主大会及业主委员会成立情况。

目前,我县住宅小区成立业主委员会的有紫苑等8家,但真正有办公场地并发挥了一定作用的只有紫苑1家,其余大多数都没有召开业主大会,没有真正由业主代表选举产生业主委员会,故大多数小区业主委员会形同虚设,还没有步入正轨。

3、小区的物业管理工作情况。

从走访、座谈的情况看,仅紫苑等极少数几个小区服务较为规范,业主较为满意;金色东华小区投入近500万元安装了较为完备的消防设施、监控设施、应急发电设施,业主反响较好。大多数物业服务只负责打扫卫生和看大门,没有明确的服务标准,服务质量相对较差,服务制度落实不到位,好一点的小区也仅有保安服务和维修服务。有的小区因为乱搭乱建、卫生状况差等原因,业主和物管严重对立,出现拒交物管费甚至要求物管企业离场的尴尬局面。

二、存在的主要问题

我县小区物业管理经过十多年的发展,初步建立起了市场化、经营型的物业管理体制,对提升城市品位、优化群众生活环境发挥了重要的作用。但是,由于城市小区的物业管理工作是随着我国城市化进程加快和市场经济的发展而产生的新型服务产业,因发展时间不长,当前我县物业管理工作中还存在诸多问题,主要表现在以下几个方面:

(一)执行规划不到位。

调查发现,在住宅小区的开发建设过程中,由于主管部门监管不力,施工过程中不能实时监管,竣工后不能严格按照规划要求进行验收,导致规划设计被更改的现象十分普遍。一是业主购房时看到的规划和实际交房时的规划不一样,小区内房屋格局和小区环境与售房时的承诺发生了变化,开发企业不兑现承诺,不履行合同,使业主权益遭受损失;二是开发企业不严格按照规划要求施工,随意挤占公共用地,见缝插针,把规划的绿地、活动场所等配套设施用地挤了又挤,占了又占,甚至完全占用;三是规划设计要求的配套项目在建设过程中,有的被偷工减料,造成质量差,档次低,寿命短,有的缺项,有的被砍,带来较多遗留问题,不仅严重侵害了业主的利益,也为以后小区的物业管理、安全留下了隐患。

(二)管理制度不完善。

目前,我县尚未出台与国务院《物业管理条例》及《四川省物业管理条例》相对应的物业管理条例实施细则,给物业管理工作带来很多不便,在具体操作中存在较大的局限性和制约性。主要表现在:一是物业管理用房的.规划、设计、建设、验收、移交没有具体的要求和标准;二是专项维修资金难落实,公用部位维修难等问题。三是物业管理公司的招投标不够规范,谁开发、谁管理的格局还没有打破,业主根本没有选择物业服务的机会和权力。四是业主委员会的组建程序不规范,造成业主和物管企业之间的各种矛盾因缺乏监督和沟通渠道而无法解决。如一些正常履行缴费义务的业主因为得不到合理有效的服务而有意见,一些没有缴费的业主则可以找出种种借口不尽义务。五是小区内经常发生的违章装修、违规搭建等行为,也缺乏可操作的具有约束力的管理措施。对这些具体问题的处理和解决缺少切实可行的政策、法规依据。

(三)宣传教育力度不够。

从调查情况看,社区、物管人员、业主委员会成员以及业主代表,普遍对物业管理法规不知或知之甚少。主要表现在:一是有些物业管理人员对物业管理职责权限不明确,对相关物业政策、法规领会不透,经营理念还没有从“管理型”向“服务型”转变,不按照物业服务合同的规定履行义务,对待业主“生、冷、硬”,服务意识差,简单地把物业管理理解成收费等,有的甚至只收费不服务,小区的卫生保洁、绿化养护、安全保卫不到位,造成卫生状况差,秩序混乱,失窃案件时有发生;二是一些小区的业主不知道如何利用《物业管理条例》来维护自身的权利,遇到了问题无所适从,不是通过协商渠道和法律手段去解决,而是采用简单的拒绝交费等办法来激化矛盾。

(四)物管服务水平较低。

调查发现,一些物管企业低薪聘请一些文化低、没有接受过专门培训的人员上岗。即便是企业对员工进行培训,也还是停留在基本技能培训的初级阶段,还没走向由劳动部门参与的社会化职业技能等级培训与鉴定,致使物业服务工作不到位,不按规范操作。另外,从业人员流动性大、个人素质普遍较低,也影响了物业服务水平的提高。部分物业企业管理人员对住户反映的问题不能积极主动解决。有的小区住户反映小区公共区域长期无人打扫卫生,服务工作远不能满足居民的实际需求。

三、建议

针对当前我县住宅小区物业管理中存在的突出问题,为进一步加强和改进我县城区住宅小区物业管理工作,提高物业管理水平,提出以下建议意见:

(一)严格执行规划,建好一批精品住宅小区。

小区的规模、档次直接决定物管的工作难易。要站在建设精品城市、提升xxxx形象的高度,科学规划并严格监管,重点抓好在建和待建住宅小区建设。要引进几家有实力的房地产开发企业,建设几个高档次的精品楼盘小区。建议相关职能部门要按照物业管理相关法规规定,根据我县的实际,制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施。住宅小区规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、车位数量、绿地面积等内容。工程建设要严把工期和质量关,组织验收应将小区各类附属工程(含地下管道隐蔽工程)列入验收内容,杜绝未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。同时,要站在维护群众切身利益、促进社会和谐稳定的高度,合理规划并分步实施,稳妥推进已建小区特别是老旧小区配套设施改造和完善,逐步消除遗留问题,从根本上消除安全隐患和不稳定因素。

(二)加强监督管理,建立一套完善的管理制度。

一要严格落实前期物业招投标制度,督促开发商依法在销售房屋之前面向市场公开择优选聘物业管理服务企业,制定临时管理办法并将之明示房屋买受人;二要严格落实物业承接查验制度,房管部门和物管企业要全面参与小区竣工验收,严格审查各项物业管理配套设施完成情况,凡未完成配套设施建设的小区一律不能通过竣工验收,物管企业一律不得承接;三要严格落实物业企业备案制度,严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并报房管部门备案的制度;四要严格落实日常巡查制度,相关职能部门要与居委会相互配合,组织不定期巡查,对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评,甚至取消其在本县辖区内从事物业管理的资格,维护广大业主的合法权益。五要严格落实矛盾纠纷调处制度,对业主和物管反映的问题以及业主和物管企业存在的矛盾纠纷,相关部门和社区应不推不躲,及时予以解决和调处。

(三)强化宣传引导,探索一套良好的运行模式。

要通过电视、网络、会议、板报等多种形式,广泛深入宣传国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等法规,营造推进住宅小区物业管理的良好舆论和法制氛围。特别是房管部门和各社区居委会要注重加强对居民的宣传教育,增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念,使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情,而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作,也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据,懂得用法律武器保护自身的权利,同时履行好应尽的义务。要指导和帮助物管企业开好业主代表大会,组建好业委会。要强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训,促进行政管理人员、业委会成员依法履职,不越位、不缺位,促使物业管理企业遵纪守法,规范管理,更好地为业主提供服务,从而在我县逐步建立起“政府主管、企业主体、业主自理、社区自治”“四位一体”的物管新模式。

(四)强化分类指导,打造一批物管示范小区。

要广泛征集社会各界的意见和建议,着手制订物业管理服务合同等示范文本,明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任,规范物业管理企业和业主的行为,区别新旧住宅、高层与低层、服务项目、服务标准、确定相应的指导性服务收费标准,努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围,促进物业服务健康运行。结合我县住宅小区的现状及特点,选择部分条件较好的小区,积极探索市场化运行的物业管理新机制,真正实现优质优价、多方共赢;针对老旧住宅小区规模小、较为分散,尤其是楼房陈旧、基础设施差,物业管理难于起步的情况,逐个进行调研、分析,采取多种途径、多种形式、多种方法,解决处理好物业管理用房缺乏、公用设施维修困难等问题,试点推行“破墙扩院”、“小区自治”等管理模式,改善小区环境,提升管理水平。

物业调研报告 篇19

按照市人大常委会年初工作安排,6月下旬至7月上旬,我们在市人大常委会蒋国良副主任带领下,对百官、曹娥两个街道的社区物业管理情况开展调研,先后听取了市建设局和百官街道、曹娥街道关于住宅小区物业管理情况汇报,专门听取了提出社区建设和物业管理方面建议的人大代表意见,分别召开了由社区主任、业主委员主任、物业公司经理参加的六个座谈会,全面了解了社区物业管理工作。现将调研情况报告如下:

一、基本情况

1.摆正位置,形成网络。随着我市城市化进程不断推进,城市框架逐步拉大,居民居住区快速扩张,现百官、曹娥两街道,已组建社区26个,生活小区126个,社区常住户数61148户,户籍人口91706人。同时,一大批农村和外来人员入住城区,常住人口已达178593人,且入住人员情况较为复杂,如何领导和管理好城市生活居住区日益成为加强社会管理的重要课题。社区管理工作已经引起市委、市政府的重视,建立了市领导、市直有关部门、单位联系结对社区制度,明确了社区物业管理主管部门——市建设局,并在市建设局设立物业科,专门负责指导全市的社区物管工作。百官、曹娥街道党委、办事处也十分重视社区物业管理工作,始终把其作为份内工作常抓不懈,做到了班子领导有分工,社区工作有人管、有人抓、有人做,并注重社区基层建设,抓好社区组织体系和社区主任及小区业委会队伍建设,为社区工作开展奠定了组织保障。

2.加强指导,推进工作。社区是最基层的管理组织,百官、曹娥两街道在抓好组织体系健全的基础上,切实加强对社区工作的指导,着力推进社区物管工作。两个街道积极理顺各种关系,明确社区管辖责任,及时指导组建小区业主委员会,对每个新接收的生活小区不踢球、不脱管、不空转,真正做到凡在辖区内新开发楼盘竣工验收移交一个,及时接收一个,管理组织健全一个,尤其十分重视配强业主委员会主任。两个街道通过指导协调、监督管理、考评激励,使各项任务在一线得以较好完成,矛盾在一线自我调停化解,问题在一线积极寻求解决,稳定工作在一线得到较好落实。

3.尽心尽责,积极奉献。从调研情况看,每个社区居委会,平均担负着10个生活住宅小区,约8千—2万人的管理任务,管理单位量多而面广,工作任务量大而艰巨,住宅人员素质参差而复杂,社区工作者人少而担重,面对繁杂的工作和压力,各社区主任及相关工作人员具有强烈的事业心和责任感,各负其责、乐于奉献、热心公益、尽责尽力。在工作中,遇到难事一马当先,抓协调、抓联络、抓沟通,碰到棘事身先士卒,不退缩、不回避、不计较,真正体现了千言万语、千辛万苦、千梯万步。各业委会主任不计报酬、不图名利、无私奉献、脚踏实地、讲究方法、自担自治,积极担起小区日常管理、协调、沟通、调解等繁重、杂碎、受气的工作,在小区的维稳、安全上做了大量卓有成效的工作。

二、困难问题

1.组织保障有待进一步加强。一是市对社区、小区的重视程度与农村基层建设相比存在差距,虽有市领导和部门联系结对,但没有全覆盖,工作尚欠到位,联而不紧、联而不实一定程度存在。二是建设局作为社区物管的主管部门,对社区物管工作力量较为薄弱,仅有一个科室,一个科长,导致在联系、指导、开展工作方面精力不够,无法满足对社区、小区正常工作的指导、监管、服务等需要。三是一个社区约8千—2万常住人口,管辖面广,但社区工作者极少,绝大多数社区仅6—8人,且社区工作人员的年龄、文化与现行社区工作也不相适应,“上面千条线、下面一根针”,所有工作都压到几个人身上,工作量大、任务重、压力强可见一斑。同时,社区工作正常的办公经费、维稳经费得不到保障;社区工作者生活待遇偏低,社区主任到一些联系结对部门求助经费脸难看、兑现难;社区碰到难事、急事、要事求助有些市级有关部门,绕道走、踢皮球、推诿扯皮等情况也一定程度存在。

2.制度规章有待进一步完善。现行的《xx市住宅区物业管理实施细则》是20xx年6月市政府颁布的,《xx市住宅物业保修金管理办法》、《xx市物业专项维修资金管理办法》是20xx年4月施行的。这些细则办法已不能适应迅速崛起的社区、小区的管理工作。特别是物业管理部门的职责,企业职能,业主大会和业主委员会的关系、权利、义务与责任,前期物业管理要求、服务,物业费使用,维修等方面的规定有待加紧修订完善。

3.监督管理有待进一步强化。由于开发的楼盘交付把关不严、监督不力,导致事后暴露了一系列问题。如业主委员会办公用房、经营用房不到位,或面积小,或区位差;消防设施不出水,监控设备不实用,公共服务功能不完善;有的开发商口头承诺好,实际兑现差;公用房、电梯维护,房屋保修,管网维修等责任主体不明确,保修经费不落实等等,发生问题,开发商和物业公司就推诿扯皮,不能得到有效处置,引发小区业主强烈不满、矛盾激发。现全市已有客用电梯2611部,且绝大多数为小区高层电梯,已出现过电梯下跌伤人事件,但其保养、检测、维修经费无处着落,将成为今后社区不安全的隐患。

4.整体素质有待进一步提高。一方面,部分业主只要服务,不要义务,对物业管理人员无理吵闹、辱骂、刁难、动粗。违建乱搭、车辆乱停、鸡鸭乱养、狗犬横行等问题较为严重。从调研普遍反映,出现上述现象的,大多数为机关事业单位人员,企业老板,他们行为傲气、出口狂言。另一方面,物业公司挂靠经营,管理人员不同程度存在素质不高,缺乏专业知识培训,管理人员职责不到位、工作不到位、服务不到位,违建乱搭制止不力,偷盗现象时有发生,引起物业公司和业主之间的对立情绪。

5.物业收费有待进一步规范。近年来,楼盘开发类型较多、情况复杂,有敞开式开发楼盘、城中村改造楼盘、公开出让建造楼盘,有别墅、独排、联排、叠排、多层、高层等不同房型的商品房,且空关房较多,而物业收费标准较为混乱,物业公司的物业费收、支透明度不够,空关房全额收费等,引起业主不满和反感。业主以物业公司服务不到位等为借口,拒缴物业费现象较为普遍。

三、建议意见

1.要加强领导,强化保障。由于小区居住人员来自各行各业、四面八方,尤其是城中村拆迁改造安置住宅区和较早开发的开放式小区,情况更为复杂、各种问题频出、工作难度很大。为此,市政府及相关部门要充分认识到社区、小区和谐是社会稳定的基础,强化社区建设,维护小区稳定已成当务之急,需要像重视农村基层工作那样重视社区基层建设,切实加强领导,强化要素保障。要专门建立一个社区管理工作协调机构,有市领导分管,有关部门参与的工作领导小组,负责研究社区管理建设、指导、处理、协调、考核等工作。业务主管部门要健全工作机构,配强精干业务人员,认真担起小区物管工作的监督、指导。挂钩联系社区的市级领导和部门要定期开展调研,指导工作,真正做到贴身社区、直面问题、主动揽事、协调问题、解决困难。要重视社区管理专职人员力量的加强和选配,强化考核评比;要研究落实社区工作经费,切实重视和关心业主委员会主任,给予其工作上的支持和待遇与考核激励。根据目前物业公司经营困难的实际,市政府要加紧调研,出台相关扶持政策,在公共用电、用水,税收、垃圾搬运等方面予以优惠扶持。

2.健全机制,规范管理。市政府及相关部门要建立完善相关制度,不断健全工作机制,切实规范社区及小区物业管理工作。一要建立健全相关制度。市政府要加紧调研,出台加强社区管理建设工作的意见,进一步重视社区基层建设,明确工作任务和建设目标,切实加强领导、健全组织、明确职责、落实责任、强化管理、考核激励,确保队伍稳定。要调研修改完善xx市住宅区物业管理实施细则,住宅区物业保修资金、住宅区物业维修专项资金使用管理办法,尤其是对住宅小区电梯检测、维修保养资金的落实,要明确规定。有关部门要加紧研究出台住宅区物业管理收费标准和物业收费管理办法,进一步明确不同住宅区和不同类型房屋的物管费收费标准,物业费收支、减免要做到公开、透明,尤其对空关房的物管费收费标准建议减半收取。二要建立工作联络机制。市级层面要建立健全部门、街道、社区工作联络联系制度,对于难点、焦点、重点问题进行研究,采取有效措施,及时处置落实。街道层面要建立定期、不定期的街道、社区、业委会工作联络机制,深入小区、了解实情、直面问题、协调处置,确保小区稳定。公安局所属派出所要建立所辖警员小区联络制,融入居民住宅小区,为居民排忧解难,指导小区安全防范、矛盾化解、信息采集、重点人员管控等工作。要充分发挥业委会组织桥梁作用,建议有关部门牵头,着手组建市物业行业协会,为物管工作开展提供交流平台,促进行业自律、推动公平竞争、维护合法权益、协调利益冲突。三要强化物管监督管理。市和街道要重视对业委会组织的考核评比,出台和完善激励政策,明确工作要求。市级主管部门要切实加强对交付使用楼盘移交物业公司时的监管工作,不走过场。街道和社区要加强对住宅小区的精细化管理,建立小区信息平台,全面推进小区网格化管理服务信息化,对小区每户住户基本情况实现信息动态化管理。要加强物业企业的规范管理,针对物业公司从业人员素质偏低,收费服务不对等、服务不规范、管理措施不落实、维修不及时等情况,有关部门和业主委员会要严把物业进入关,严格执行审批程序,建立健全退出机制,并加强对物业企业的动态管理,把企业的资质、登记和年检与平时监管有机结合,切实规范物业公司的经营管理。

3.注重教育,提高素质。针对目前住宅区物业管理薄弱,物管人员素质偏低,小区业主素质高低不一等实际情况,加强住宅小区人员的素质教育迫在眉睫。为此,市政府及相关部门、街道要把提高住宅小区人员的素质教育提上议事日程。市文明办和街道要牵好头,结合实际、有的放矢,有计划地开展形式多样,以树正气、重美德、讲和谐、邻互助等为主题的宣传教育活动,做到月月有活动、季季有高潮、年年有特色。有关主管部门要加强对物业管理公司人员的监督教育,使城市生活住宅小区成为真正的“园林小区、卫生小区、文明小区、和谐小区”。

物业调研报告 篇20

随着城镇化脚步不断推进,各地新兴小区如雨后春笋般圈地而起,五花八门的物业公司也有了巨大的发展空间,物业的品牌价值也成为了房地产商手里越来越重要的筹码。物业对小区的管理与城管对于城市的管理如出一辙,同时也有着包含关系。物业管的'不光是小区整体环境,还要解决每个业主日常所遇到的问题。当小区内住户的某些行为触犯到城市管理相关法规时,就进入了城管管辖范围,要解决好这些物业、城管均可介入的问题往往需要双方开展协作。

在现实中,诸多问题使得原本可以开展协作的部分反而成了城管执法过程中的瓶颈。由于物业平时与业主关系密切,有的物业管理人员与业主几乎如亲友般熟悉,出于感情层面以及日后相处考虑,物业在遇到业主有违法行为时往往容易采取回避乃至包庇业主的措施,以使自己脱离干系。甚至还有一些不顾及品牌效益的物业,管理不好就直接撒手不管了,这就使得执法人员在期望通过物业与业主沟通时吃到了无数闭门羹。

而如果物业管理者们更深层地思考下业主的违法违规问题,不难发现,只要有一户业主带头不遵纪守法,并且被纵容和默许,就会有更多家业主来钻法律漏洞以谋私利。这些业主行为最后往往影响到周边业主的共同利益,造成其他业主的不断投诉,将物业置于众矢之的。物业若能配合执法力量做好严管严打工作,及时先行沟通处理并主动反应上报业主违规行为,那么日后的管理将轻松很多,同时也能得到更广大业主的好评。

物业与城管开展协作应有效地发挥双方的独有优势,互相填补不足。物业掌握着业主的基本信息,对整个小区有更深的了解和更综合的考量,拥有更多与住户的沟通技巧,更便于作一些沟通调解工作,也能为城管执法过程中需落实的细节问题提供更多综合的建议,以尽量减少执法过程所产生的其他负面影响。城管依照国家法律法规办事,当物业的人情牌、管社区管理办法行不通时,就需要城管介入,以更明确的行政职权来对业主行为作约束。城管借物业之巧劲,物业借城管之利剑,两者协作方可攻坚克难。

城管与物业协作需要在平时就建立起一致思想,统一战线,在关键时刻才能口锋一致。这些磨针活不是一日两日就能练就的,需要在两者间先搭起人员、信息、政策的桥梁,多开展交流活动,落实现行政策,分析潜在问题,及时做好准备,提前给业主打好预防针。

新形势下物业与城管打交道会越来越频繁,有团结协作的心,运用好方式方法,才能够化矛盾为桥梁,逐步优化物业城管协同管理格局。

物业调研报告 篇21

物业管理是今年镇经济工作会议确定的三个突破之一。物业管理是一个成长的过程,也是迎接挑战、自我加压、探索新课题的过程。

一、目前我镇物业管理试点工作开展情况

上半年,镇城管办在七个城区社区各选一处居民小区做为物业管理试点,打破社区原有的小区负责制的管理模式,重点在脏乱差的无人管小区开展物业管理。上半年工作重点是选定试点,解决遗留问题,成立业主委员会。城市七个社区的'试点具体情况为:

1、社区:社区选择三星花园小区做为试点。三星花园位于东城区闫家坝地段,共有居民近一百户。该小区前期开发遗留问题很多,围墙未建好,没有物业管理用房,长期无人管,垃圾成堆,草坪损毁,很多业主对在此居住失去了信心,打算卖掉房子。对于物业管理,多数人拥护,但缺乏信心。经过初步测算,要在该小区建立物业管理,尚需七万元解决遗留问题。社区在小区召开了业主委员会筹备会,向各家各户发放了物业管理倡议书,征求有关意见。下一步准备成立业主委员会。

二、社区:

社区去年最先推行物业管理,并成功地在粮食局小区成立了业主委员会,建立了业主规约,协助小区实行了物业自治管理。今年,社区将综合批发城作为物业管理重点整治单位。综合批发城有业主近三百户,建成十多年来,没有物业管理,遗留问题多,一直是县城城市管理、卫生创建的死角难点。经走访,综合批发城要实施物业管理需解决四大遗留问题:清掏化粪池、拆除消防通道上的违章建筑、恢复大门及门岗、提供物业管理用房,总测算费用近五十万元。经过半年多的协调,目前成立了小区业主委员会,简单疏通了下水道,基本拆除了消防通道上的违章建筑,向开发商争取了两间门面作为物业管理用房,已由致远物业公司拿出了初步管理方案,并正在协商解决大门及门岗的问题。7月30日晚,镇政府组织在综合批发城小区召开全体业主会议,正式宣布小区管理移交县致远物业管理公司,该小区走上规范化管理轨道。

三、观山社区:

试点一:佳美公司宿舍区。因佳美公司(原一建公司)改制时已将其宿舍区(建筑公寓)移交社区,并和镇政府签定协议,不再承担建筑公寓内的卫生创建等任务,请求取消建筑公寓做为其创建包干责任区。建筑公寓有居民六十多户,以前社区在小区内实施过物业管理,后因少数业主私搭乱建而中止,成为无人管小区,后来小区卫生包干到佳美公司,但缺乏长效管理。现在社区已召集业主代表开会,下发选票,筹备成立业主委员会,下一步再确定物业管理方案。试点二:原天鹅宾馆院落。此事由农办牵头,镇城管办协助,在现场走访了业主。针对院内的环境问题,我镇拿出了初步改造方案。因院内主体繁多,改造资金庞大,我们已向县政府反映,准备召开相关责任主体的协调会,解决环境问题后再议物业管理事宜。

四、老西门社区:

老西门社区做为老城区,无人管小区最多,县长热线投诉最多,创建任务最难,实施物业管理的难度也最大。社区先后在百货庭院、电影庭院、土产庭院、酱园厂庭院、商业新村、桥头花园等地开会走访,征求业主意见,了解物业管理现状,最终确定在电影庭院、酱园厂庭院和土产庭院实施物业管理。目前准备筹集资金解决电影庭院的物业管理用房和大门的问题。

五、渫阳社区:

试点一:农资大市场。农资大市场一期工程建成多年,二期工程尚未售完。建成以来市场物业一直由市管中心(宏天物业)管理,但建设方和业主对物业管理强烈不满,准备重新聘用物业服务企业。经社区推荐,建设方多方了解后,拟定由致远物业公司接管。从五月份开始,致远物业开始走访业主,制定了初步管理方案,得到了建设方的认可。八月份,县房管局准备采取邀标的方式,重新聘用物业公司。

试点二:旺佳园。旺佳园共有业主75户,一部分是原劳动服务公司职工,另一部分是新开发楼房入住户。由于新迁户入住前交纳了两年物业管理费,两年期满后,物业公司退出,现在小区没有物业管理,而且由于以前管理不规范,公共部分占用严重,业主强烈要求实施物业管理。目前,社区已在小区内召开了业主委员会筹备小组会议,张贴了有关宣传法规,投票选举了业主委员会,下一步准备拟定物业管理方案并召开业主大会。

物业调研报告 篇22

近年来,房地产的大力开发已形成了一个新的经济增长点,大大地改善厂区居民居住条件,因而,住宅小区物业管理的问题也应运而生。物业管理公司相继成立。物业管理事业的发展,在为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境等方面发挥了重要作用。然而,也有些物业公司责任心不强,管理松散,纠纷不断,存在着让广大业主不满意的问题。

一、我市物业管理的现状

为了维护住宅小区消费者的合法权益,必须进一步了解我市物业管理中存在的问题,了解住宅消费者对物业管理的意见和要求,以便反馈给政府有关部门,为政府有关部门制定政策,加强对物业管理公司的指导和监督。为此,根据计划,开展一次住宅生活小区物业管理问题的入户问卷调研,对小区的住户进行了调研。

本次调研以问卷和走访约谈的方式进行,历时一个月,对某某区的500户人家进行了调研,调研结果如下:

1、在被调研的500户中,业主自主选择物业管理公司只120户,占24%,由房地产开发公司指定的有380户,占76% 。

2、在500户中,有386户,反映该住宅生活小区曾成立业主委员会,并享有选举权,占77%。有220户,占44%的业主反映享有监督物业管理公司履行物业服务合同的权利。

3、在500户中,有331户反映住宅小区存在擅自改变小区内土地用途;302户反映小区内存在擅自改变房屋及配套设施的用途、结构、外观;毁损设施、设备、危及房屋安全的行为:有253户反映小区存在私搭乱建、乱停放车辆、在房屋共用部份乱堆乱放、随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观、噪声扰民的现象。有123户反映住宅小区屡屡发生小偷小摸现象,随意让陌生人进入。

4.有293户反映房屋及公用设施、设备修缮不及时;占58%

5.有206户反映物业管理制度不健全、管理混乱。

6.500用户对住宅小区物业管理公司在房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目的维护、修缮与整治服务方面进行综合评估,结果是:有112户,占22%的业主对该物业管理公司的服务表示满意,有136户,占27%的业主对该物业管理公司表示比较满意或基本满意,有326户,占65%的业主对其物业管理公司的服务表示不满意。

二、调研中发现的问题:

在调研中,根据业主反映,这些住宅生活小区的物业管理很不规范。主要表现有:

1、治安问题严重:小偷小摸现象屡有发生,小贩、废品收购及其他闲杂人员自由出入住宅小区没人过问。

2、卫生脏、乱、差:有的生活小区垃圾没有定点投放,垃圾没有及时清理,楼道乱堆放杂物、宠物乱拉大小便,生活污水随意排放。

3、绿化地管理不善:有的绿化地没有栽种花草树木、杂草丛生,几乎成为茺芜,有的花草树木没有很好养护,以致退化、枯萎。有的占用绿化地搞建筑。

4、改变房屋用途:有的物业管理公司将地下室、藏物间出租,造成噪声扰民,有的占道停放车辆,阻塞交通。

5、物业管理制度不健全:有206产业主反映,该小区物业管理混乱,存在私搭乱建、乱停放车辆,房屋共用部份乱堆乱放,随意占用,有的房屋及公用设施、设备修缮不及时。

三、对物业管理发展的分析和建议

我所调研的小区的住房是由居民通过市场交易价格自行购买的,因而居住者是房屋的产权人。于是,出现了一种对等的市场关系:业主以管理费购买物业公司的保安、绿化、清洁等社会服务,物业公司则以提供服务作为交换,从业主的购买中获得生存。同时,也有了相关与物业管理的法律与条文出来,这意味着,物业从社会管理者,转变为社会单位,从前的管理和被管理关系转变成签约关系。物业管理也包括了垃圾清扫清理、卫生整治、小区安全等。业主所缴纳的物业管理费相应的提高,却不只是象征意义。业主对物业管理业不满的地方也可以进行投诉。

随着物业管理的发展,目前全国物业管理企业总数已超过2万家,更多企业仍如雨后春笋般涌现,物业管理也必然进入品牌竞争时代。21世纪将是我国物业管理品牌竞争的时代,是我国物业管理专业化、市场化、社会化、法制化和现代化不断成熟的时代。我建议从如下几个方面加强物业管理工作:

1、多方入手,解决收费难问题。收费难是物管多方面矛盾的反映,也必须多方面入手解决。

2、建立经常有效的.沟通机制,形成业主与物管共建小区的工作格局。与住户群体的良好沟通是物管企业的立身之本。大家虽已认识这项工作的重要性,但同住户保持制度化沟通的不多,这有违物管行业的发展趋势,必须引起业内的高度重视。

3、物业必须严格加强管理,多听些业主的反映的意见,及时向上级汇报,解决问题。总之,在整个调研过程中,让我更深入的了解物业,坚信物业管理行业将有一个崭新的未来,希望我国的物业能做的最好!

物业调研报告 篇23

根据县政府统一部署,近日县商务局会同房产局、城市管理行政执法局、**镇组成了调研组,对城区各集贸市场物业管理情况进行了摸底调查,旨在加强城区集贸市场物业管理,改善市容市貌,创造良好的城市环境。

一、基本情况

城区现有各类集贸市场11家,其中菜市场4家,小百货市场4家,家居建

二、现行管理模式

三、存在的主要问题

集贸市场是城市的一个窗口,是城市人居环境和城市整体形象的一个重要体现。从调查的情况看,我县集贸市场绝大部分只建不管或管理不到位问题比较突出,与广大市民的生活需求极不相适应,已经成为潜山打造宜居环境、提升城市品位、创建文明城市的最薄弱环节,也是城市管理的一个难点,存在的问题十分突出。具体来讲,主要是三个方面:

(一)综合配套服务设施不完善,存在安全隐患。

旺业大市场商户入驻后,开发商安良公司当初也曾聘请物业公司进行管理,划定专门停车场,按标准收取物业管理费,但由于市场是开放性的,加上商户素质参差不齐,物业管理费不能收缴到位,物业公司经营亏损,后与安良公司解除成立合同。除天柱菜市场、零碑菜市场、旺业大市场、秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇等入市车辆管理较为有序外,其余市场各种车辆没有固定地点停放,导致市场的道路不畅,不少市场消防设施不齐全,消防安全隐患严重。个别市场设施简陋、陈旧,电线老化、大棚破损严重,急需整治改造。

(二)开发建设市场的企业建市场与管市场错位,权责不明确。

(三)少数市场经营氛围不浓、不景气,经济效益低下。

金源菜市场内有近300个摊位闲置,天柱山大市场、旺业大市场、姚冲大市场除临街门面房在经营外,市场内门面房尽管已售出,但大多数基本闲置,不少居民买回后,只做仓库或车库。这些市场的交易额很小,有的摊位费收入仅几万元,经济效益十分低下。

四、下一步工作安排

集贸市场是城市一项公益性基础设施建设,与城镇居民和广大消费者利益息息相关。构建整洁有序的集贸市场交易环境,保护经营者和消费者的`合法权益,促进市场的繁荣和经济发展,是加强集贸市场物业管理的根本目的。现就下一步工作提出如下意见:

根据我县城区现有集贸市场现状,将其分为三类,按不同类别,明确各部门监管职责:第一类是有专门管理人员进行管理的市场,如天柱菜市场、零碑集贸市场,仍由县商务局管理,管理方式维持现状不变。零碑集贸市场由于已划入零碑地块老城区综合改造项目范围,不宜对现有市场进行改造。县商务局应督促市场管理人员,加强对市场内部管理,确保市场安全。第二类是建成时间早,市场产权分散,居民区与商住户混杂的北河街由县城市综合执法局管理。第三类是市场规模程度较高,商住户较集中的旺业大市场、姚冲大市场、彰法山菜市场、金源菜市、皖镇、天柱山大市场、秀狮商业步行街、舒州农贸市场由县商务局牵头,县房管局、工商局、住建局、财政局等相关部门参与,全面推行物业管理。

物业调研报告 篇24

为打造xx企业品牌,运用现代管理手段,建立具有标准化、程序化和规范化的管理体系,提高企业战略,宏观调控经营,共创高效企业效益和社会效益,有力推动公司整体业务发展,根据公司董事和领导要求,本人进行了为期三周深入调研,现将工作调研小结如下:

一、xx八大优势

1、企业投资环境优越,交通便利,周边配套日趋成熟,发展潜力强劲。

2、市场定位准确,产品优质优价,吸引力大,前景广阔。

3、小区配套设施标准性高。

4、准确把握市场脉搏。

5、经营理念鲜明——创造优质生活空间,实现新城市主义现代生活。

6、企业的胜利,全赖于铁的纪律支撑。

7、人力资源及组织体系比较完整。

8、公司董事及高层领导调控意识超前,战略目标明确,拓展思维清晰。

二、十大有待改善问题

1、工程规划、设计、施工等与物管衔接脱节,给物业管理服务留下了后遗症,加大经营成本,造成资源浪费。例如:xx华庭游泳池每次清洗,水量理应自然排尽,作业自如。但目前每次洗清时,池内约40多公分的水无法自然排放,必须用水泵配合才能抽走,这样,既增加了人工操作的麻烦,在安全方面也受到一定影响。再如,xx、二期车位配置与住宅数量不成正比,随着业主生活水平的提高,业主车辆逐步增多,车辆停放逐步紧张,长期如此将会导致秩序混乱。

2、营销与物管关系脱节,公司在推销产品前期,尚未按国家政策法规要求制定和签署《前期物业管理服务协议》等规范文本。对业主入住后出现的乱搭乱建、乱摆乱放、拒交费用等行为没有明确的书面依据约束,这方面尚未引起足够重视。

3、人力资源配置缺乏科学性,相关部门对物管队伍人员的借调与共享还没有明确计划,操作层员工面对多头领导遥控,在具体运作上,出现了错乱局面,直接影响服务质量。

4、纵横观三个楼盘物管服务标准,尚未达到公司基本要求。例如:xx花园公共区域死角的清洁卫生不到位,楼梯底杂物间各种建筑垃圾依然存在;xx居休闲区喷泉处瓜果皮壳、纸屑、烟头及塑胶袋随地可见,喷泉中央石块四分五裂,池沟污泥沉积,员工厨房门口及各摩托车棚下的废旧杂物处处可见;xx华庭的广场地面、区内喷泉周边地面、各楼梯入口地面、车库墙面等清洁开荒马虎,水泥渣渍、白涂料渍等斑斑可见,接靠会所铺面的物件乱摆乱放,占道经营严重,各门面招牌大小不一,乱张乱贴处处可见;从创艺装饰部往北面的工商银行一带铺面的环境卫生非常糟糕,在某种程度上,严重影响了小区良好容貌。

5、绿化管理方面,对枯枝黄叶修剪无计划进行,对长短不一的草皮没有重视修剪,对多处残缺空白、黄土裸露不及时补种,对行人践踏的绿化植物无标识提示,养护专业水平一般。

6、安全管理意识一般,对区内各人工湖、溪流及装修作业施工现场无任何安全提示或警告标识。

7、在设备设施管理维护方面,没有规范设备台帐和历史记录,所有楼盘的路灯无编号。如:xx花园若干车库门锁被人敲坏,门扇敞开无人重视关上及维修;泳池机房无锁,房门经常打开而无人重视,进入泳池区的小孩可随意进入机房捉迷藏,时刻存在安全隐患。

8、保安队伍纪律散漫,应变能力差,岗位工作马虎应付,礼节礼貌、服务态度、方式方法等工作意识淡薄,整体形象较差,战斗力弱。如:岗位当值队员在吃饭时间出现空岗,引起相关部门不满而投诉;若干队员正规着装在xx华庭管理处大厅内静坐抽烟;各岗亭当值保安队员对公司领导、各部门负责领导、小区业主、参观看楼顾客进进出出,不理不睬;对外来人员进出小区没有监控;巡逻保安对装修工人不规范搬运材料和倒放垃圾严重影响小区容貌卫生视而不见;队伍训练着装款式不统一,整体局面较为混乱,队伍建设有待整顿。

9、在客户服务方面,从热情待客及工作形象上看,xx华庭管理处前台工作可以,xx居和xx花园前台待客工作一般。在房屋档案资料的建立、服务质量体系的建立(含投拆处理机制建立)、财务收费体系的建立,包括日常各种管理规章建立等基础工作,尚未形成系统化、标准化。尤其在物业资料管理与财务收费管理方面,还停留于手工作业原始方式,工作效率较低。

10、从物业管理整体队伍上看,土气低落,人员素质参差不齐,业务培训及绩效考核机制尚未铺开,整体业务素质较差,专业水准较低。尤其是各专业班组缺乏实操经验,加上监督力度不足,在管理上出现了较多盲点,由于工作权责模糊不清等原因,导致了各部门各自为政的倾向,组织架构及岗位架构有待调整。

三、工作计划

根据xx现有物业管理状况及存在问题,建议以下改善:

1、建立规范管理体系,实行有效资源整合。

从公司发展战略高度出发,避免低档次楼盘服务牌子接管高档次楼盘之嫌,让xx的.牌子有力地推动各项目发展,建议成立“xx物业管理服务有限公司”,在物管全盘运作上,以xx华庭作为人力资源培训和输出基地,统筹兼顾好各项目业务工作,具体整合办法为:

将现注册的“中山市xx居物业管理有限公司”营业执照牌子申报改为“中山市xx物业管理服务有限公司”,新牌子定位于xx华庭重点项目,申报注册登记下属项目管理处。即“中山市xx物业管理服务有限公司xx华庭管理处”、“中山市xx物业管理服务有限公司xx居管理处”、“中山市xx物业管理有限公司xx花园管理处”。今后的项目发展和命名,按此类推。

2、精简机构,合理调配。

规范的企业,必须具备现代化管理手段,而现代化的管理手段主要体现在“管理体系现代化”和“管理工具现代化” 。为有效实施各方面工作,根据物业管理行业工作职能,并结合xx实际情况,现拟作以下整合:

a。在董事长的领导下,以董事总经理为企业负责制,由物业总监统筹调控xx属下各物业管理项目经营运作,直接对董事总经理负责。

b。各物业管理项目负责人(管理处经理或管理处主任的命名待定)具体负责和执行本项目工作事务,直接对物业总监负责。根据项目物业规模情况,下设各班组,切实做好定岗、定员、定编工作,实行专业上岗,在近期内,逐步组建一支精干的、专业化的物业管理队伍。

c。层级管理,权责分清,制定明确工作质量指标,并将具体工作落到实处,责任到人。

d。设置明确管理组织架构和岗位架构(两种架构图附后)。

3、根据各部门职业工种,在作业上按预定工作效率目标、质量目标和成本目标执行工作,定期评估考核,抓好监控工作。

4、打好工作基础,逐步建立完善的三级管理文件。

即“管理文件”(质量手册)、“作业流程”(程序文件)、“执行文件”(规范表格),使之形成系统化、标准化、规范化。

5、实行管理处经理(主任)负责制和各岗位责任制。

6、提高管理档次,树立良好企业形象,对小区房屋、设备、住户档案资料及财务收费等管理,运用物业管理专业软件操作,实行电脑化管理,提高工作效率。

7、在内部管理上,建立良好监督机制。

对内部各种任务落实,必须跟踪验证,以xx华庭为指挥中心,负责监控及信息反馈等工作,按工作量化指标,建立完善的服务质量体系运行评估工作,对客户投拆、设备运行、安全服务、环境服务、维修服务等职能板块工作做好统计分析、日检、周报、月报等要求准时准确,软件资料的管理标识明确,立卷、办文、归档、存放、规范有序,对管理的追溯,有依有据。在监督控制上,根据每周工作情况,每月定期召开服务质量体系运行评估工作会议,对不合格的服务事项,及时采取各种纠正和预防措施,并严密跟踪反馈,不断优化服务质量,令公司和业主放心满意。

8、重视培训,提高素质。

重点抓好公共培训部分和部门业务专题培训工作,以辖管三个楼盘中出现的实际案例为培训教材,举一反三,激发员工钻研业务兴趣,努力提高全体员工业务素质。

9、奖惩分明,优胜劣汰。

增强员工危机意识,对业务能力差,经反复培训仍停留于落后状态,工作纪律马虎散漫,违纪违规或损害公司利益及形象的低劣员工,必须按章处理;对表现优秀、管理卓越或在季度年度中荣获“服务之星” 的好员工,经董事及公司领导认可后,给予奖励和表彰,提高员工的自豪感和职业感和归属感,增强员工和团队的战斗力。

10、开源节流,控制成本。

在原有资源基础上,严格控制各项费用开支,凡属一切经费开支,必须按计划报批执行,严格控制办公物品和各种物料合理使用,抓好水电公用支出和相关节能工作,实行公司资源共享。

加大对物业管理收费和停车收费的追缴力度,切实提高收缴率,对长期欠费“钉子大户”紧密跟踪,共同维护公司经济利益,经多次沟通仍无法妥善解决的,必要时采取相应法律途径进行追讨。

大力拓展有偿服务,增加经营收入,弥补经费不足部分,密切注视月度、季度、年度支出数据对比,确保财务收支良性循环。

11、强化工作协调,促进团队合作。

以总经办或行政人事部为牵头组织,由物业公司负责拟案,对物业的竣工验收、接管、移交、包括营销业务关联等工作,必须有密切的沟通协调,对相关任务的调度或协调,必须有明确的《工作任务单》或《工作联络单》,对每个环节的工作均有时效约束,对已完成的工作验证,双方必须签字认可,将明确的“工作调度(反馈)流程图”纳入公司制度化,避免工作上出现扯皮拖拉现象,确保公司正常运作。

12、规范物管文本,协调销售业务。

编制《前期物业管理服务协议》、《管理公约》,《装修管理规定》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等规范的物管文本,按房地产行业惯例操作要求,使管理经营有章可循、有法可依。

13、重视窗口服务,作业指引清晰。

为方便业主业务办理,将重要的如“业主收楼手续办理流程图”和“装修手续办理流程图”等精装制作,并公示于客户服务中心大厅,这样既方便业主阅示,也利于员工操作。

14、《议事日程》明确,行政统筹到位。

在日常事务统筹中,忙而不乱,头绪分清。例如:行政例会时间规定、工作计划及总结上交时间规定、费用收缴情况报表上交时间规定、每月服务质量评估分析会时间规定、各部门用资计划上交时间规定、办公用品使用计划上交时间规定、维修材料采购计划上交时间规定、业主每月入住情况报表上交时间规定、小区物业综合例检时间规定等,均列入公司的议事日程。

15、规范员工着装,树立公司形象。

按各部门工作性质,统一配置工衣,规范员工穿戴,树立良好形象。

16、规范公司财产和物资管理,维护公司利益。

对公司物料物资和各种器械妥善管理,专人负责,定期清仓查库,严格按仓库物资管理规定,做到帐物相符、帐帐相符,杜绝各种财产物资流失和损失。

17、高度企业战略,阶段达成效果。

a)在三个月内,有效克服“脏、乱、差”现象,使三个楼盘整体环境容貌发生“一小变”。

b)在半年内,使xx物业管理全盘运作完全步入正轨。

c)在一年内,基本按ISO国际化标准模式导入物业管理体系,为公司的认证和创建示范工作打下扎实基础,无论在队伍建设或小区管理上达到“一中变”。

d)在一年半内,正式通过ISO认证,无论从管理或服务上达到系统化、标准化、规范化、科学化;以国家示范小区为标准要求,将xx华庭管理项目创建成为市级“示范住宅小区”称号。

e)在两年内,将xx华庭管理项目创建成为省级“示范住宅小区” 称号,在中山物业管理领域中受到地方政府和同行的认可。

f)在三年内,将xx华庭管理项目创建成为国家级“示范住宅小区”,使xx的企业品牌推向房地产行业的前列。

综上所述,敬请董事及公司领导审核指正。我相信,在公司董事和各级领导的大力支持和精心指导下,在全体员工的共同努力下,我们将坚定不移地按总公司的发展方针和预定的战略规划拓展工作,只要我们实事求是、集思广益、善于探讨、总结创新,xx的服务品牌一定会获得全方位的提升!

以上报告,敬请上级领导审核批示。

物业调研报告 篇25

物业管理作为新兴的朝阳产业,在我市已有十余年的发展历史,这十几年来,在各级政府领导的关心和支持下,在广大业主和物业管理企业的共同努力下,我市的物业管理总体水平得到了很大的提高,物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。为了更深入地了解我市物业管理现阶段发展状况,结合实际情况,通过实地走访及召开座谈会等方式对我市住宅小区的物业管理情况进行了调研,调研中发现问题归纳如下:

一、收费难依然是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒

在调研中反映最多的问题就是收费难,虽然《物业管理条例》已颁布实施一年多,但业主的交费意识、物业管理观念尚未完全形成,收费难依然是困扰绝大部分物业管理企业的首要问题。业主不交费的理由很多,主要是物业管理企业服务不到位和房屋质量等开发商遗留问题。物业管理企业收上来的物业费越来越少,从企业追求利润的经济本性来说,当收入小于成本或者利润减少时,必然会降低成本,而降低成本的直接后果就是服务质量下降,于是更多业主对物业管理企业的服务不满意,从而不交物业费,这就进入了一个恶性循环的怪圈。所以要搞好沈阳的物业管理,必须从培养人们的交费意识入手,努力提高收费率。

二、业主大会、业主委员会成立、运行不规范,作用发挥不当

在《物业管理条例》中,业主大会制度被作为一项重要制度再次明确,业主大会是全体业主的自治组织,业主委员会是业主大会的执行机构,作为产权人和物业使用人的业主是小区真正的主人,管理好小区应该是全体业主的共同愿望,所以物业管理不是物业管理企业一方的事,而是全体业主的事,业主应通过业主大会这一渠道充分行使自己的权利,发表自己的`观点,参与到小区管理中去。但在调研中发现,很多小区的业主没有意识到这一点,对小区物业状况漠不关心,造成业主大会召开困难,有些小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会,没有组建业主委员会,物业管理处于前期物业管理状态,个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决,为小区正常的物业管理埋下隐患。有的小区业主委员会成立程序不规范,未通过业主大会选举产生,不具有合法性,其行为不具备法律效力,不能代表全体业主。还有的小区即使按规定成立了业主委员会,但其成员对物业管理相关知识了解甚少,对其职责认识不清,缺乏足够的精力、热情,业主委员会形同虚设,不能起到应有作用。另外,个别社区对业主大会、业主委员会的成立比较漠然,未按照《物业管理条例》要求发挥应有的组织、指导作用,使部分物业的日常管理工作处于无序状态。

三、物业管理企业人员整体素质有待提高

这一问题主要表现在以下两方面:一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识,服务态度不端正,服务用语不文明,对业主的正当要求不能及时满足,影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。其实业主和物业管理企业之间的矛盾很多是源于物业管理企业人员服务态度不好,很多问题只要正确沟通都是可以解决的,物业管理企业人员一定要树立“业户至上”观念,才能把物业管理这项工作做好;二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作,维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑,甚至出现矛盾。

四、服务标准不统一,有待规范

物业管理服务作为一种商品,不仅具有一般商品的特性,还具有一定公众性的特性。业主在购买本小区物业管理服务的时候会与其他小区相比较,看看自己所享受到的服务在价值、价格上是不是最优的,但由于现在我市未对不同价格的物业费应具体提供那些服务做出细致明确的规定,所以在业主进行比较的过程中难免会出现同质不同价,或者同价不同质的现象,这种现象会对业主在评价物业服务上产生影响。因此服务标准需要进一步规范。

五、开发商遗留问题严重影响物业管理企业正常经营

开发商遗留问题主要包括两方面:一是房屋质量存在问题;二是承诺未兑现,业主未得到承诺利益,园区内配套设施未健全。调查中,有些物业管理企业管理人员反映他们小区内没交物业费的业主有90%是因为房屋质量有问题,还有的是因为开发商承诺的配套设施没有建,业主又找不到开发商,于是物业管理企业便无奈地成了替罪羊。此外,有些物业管理企业为了扩大管量,对开发商妥协,降低承接标准接管物业,也为日后的管理工作埋下隐患。

六、地方性法规建设滞后,影响物业管理行业规范化

国家《物业管理条例》已颁布实施一年多,对我市物业管理行业起到了积极的规范作用,但由于其全国性和指导性的特点,在解决物业管理中的一些具体问题时可操作性差,这就要求我市能尽快出台地方性配套法规、规章,如物业管理区域的划分,业主在首次业主大会上的投票权数的确定等。

针对以上问题,提出如下建议:

一、尽快出台物业管理服务质量等级标准

按照“分等定级、质价相符”的原则制定物业管理服务质量等级标准,同质同价,质高价高,不同等级,价格不同,服务内容和质量也不同。由小区业主大会根据需要讨论决定选择具体服务标准,并与物业管理企业签订物业管理服务合同,不搞服务不足,也不搞服务过剩。物业管理企业按照合同规定提供服务,业主按时足额交纳物业费,物业管理企业定期公布费用收支账目,让业主明白消费,避免双方因费用问题产生怀疑。

二、加快业主大会制度规范化进程

按照《物业管理条例》等相关法律法规规范成立业主大会,公开选举业主委员会,使业主的合法权利得到保护,正当权益得到维护。经选举产生的业主委员会要热心公益事业,对这项工作有足够的热情,能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用,及时将业主意愿反映给物业管理企业,在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释,消除二者间误会分歧,使小区物业管理在和谐的氛围中正常运行。

三、制定物业管理人员培训计划,提高员工的专业素质和道德素质

在提高员工专业技能方面应重点做好以下几方面工作:

1、做好人力资源管理,提高员工的专业技能,提高管理服务水平;

2、制定计划,分期分批对各类人员进行专业培训,经考试合格后持证上岗;

3、实行“末位淘汰制”,竞争上岗,树立岗位就是报酬的观念;

4、多渠道吸纳有经验的专业人才,与本地实际相结合,优势互补,全面提高从业人员素质。

在提高员工道德素质方面,要着力从培养其服务意识入手,说话、办事时刻从服务者的角度出发。因为在物业小区里,住户人数多,人员素质参差不齐,作为物业管理人员不能对业主要求太高,应该多从自身找差距,摆正自己的位置,工作中多一份耐心,用自己良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。

四、严格把好验收关

事实证明,开发商遗留问题是日后小区物业管

理的最大难题,所以在小区竣工验收时,相关部门必须严格把关,房屋质量、配套设施必须保质保量。物业管理企业在承接物业时也要详细检查物业情况,包括小区业主档案资料等,不能因盲目扩大管量而为日后经营管理埋下隐患。

五、尽快出台地方性法规、规章

由于各地物业管理实际情况存在差异,《物业管理条例》将一部分具体法规、规章的制定权交给地方,我们应根据我市物业管理实际,结合《物业管理条例》实施一年多以来的实践经验,尽快制定出台实施细则,为解决具体问题提供操作性强的法律依据。

六、加大宣传力度,创造物业管理和谐的供给需求环境

深入细致宣传《物业管理条例》,让广大业主不但了解物业管理对小区环境的重要性,也能在适当时候运用法律武器保护自己的利益,充分行使自己作为物业主人的权利。同时通过宣传,也要使物业管理企业进一步明确自己的工作性质,更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务,使物业小区形成业主要服务,物业管理企业提供服务的互补状态,促进我市住宅小区环境优化,推动整个物业管理行业健康、有序发展。

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